Die Mietpreisbremse gilt ab 1. August nun auch in Bayern!
Schon seit 01.06.2015 gilt bundesweit das Gesetz über die Mietpreisbremse. Danach darf in Regionen, in denen ein angespannter Mietmarkt besteht, bei der Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses die neue Miete die durchschnittliche Vergleichsmiete höchstens 10% übersteigen.
Die Regionen, in denen ein angespannter Mietmarkt besteht, legen die Bundesländer durch Verordnung fest. Bayern hat diese Verordnung nun vor kurzem mit Wirkung ab 01.08.2015 verabschiedet.
Neben den großen Städten München, Augsburg, Ingolstadt umfasst die Verordnung auch kleinere Gemeinden, bei denen man nicht zwingend auf einen angespannten Mietwohnungsmarkt schließt, wie z. B. Sulzemoos, Greiling, Frauenneuharting oder Langenbach.
Das neue Gesetz wirft viele Fragen auf und stellt die Vermieter vor ungeahnte Probleme.
Um die neue, höchstzulässige Miete bei Neuvermietung künftig berechnen zu können, muss zunächst die durchschnittliche Vergleichsmiete für das Mietobjekt ermittelt werden. Dies kann am leichtesten mit Hilfe eines qualifizierten Mietspiegels erfolgen, wobei die korrekte Handhabung insoweit schwierig ist, als die zur Verfügung gestellten online-Programme den Vermieter dazu verleiten, dauerhaft Geld zu verschenken, da er die Subtilität der Stellschrauben des Mietspiegels oft nicht kennt.
Problematisch erweist sich die Ermittlung der durchschnittlichen Vergleichsmiete auch für Vermieter von Häusern, Doppelhaushälften, Villen oder möbliertem Wohnraum, da ein Mietspiegel, der ausschließlich für unmöblierte Wohnungen gilt, für derartige Mietobjekte nicht anwendbar ist.
Für viele vom neuen Gesetz betroffenen Regionen ergibt sich noch ein ganz anderes Problem:
Es existiert gar kein qualifizierter Mietspiegel für dieses Gebiet! Damit muss die Ermittlung der zulässigen Miete bei Neuvermietung über die Werte von drei Vergleichsobjekten erfolgen. Diese müssen in Ausstattung, Größe, Lage, Alter, Erhaltungszustand etc. vergleichbar sein und der jeweilige Vermieter bereit ist, Auskunft über die von ihm erzielte Miete zu geben.
Stehen keine Vergleichsobjekte zur Verfügung, muss ultimativ ein Sachverständigengutachten eingeholt werden – ein durch nichts zu rechtfertigender Aufwand nur dafür, die nach dem Willen des Gesetzgebers korrekte Höchstmiete bei Neuvermietung zu ermitteln.
Ausnahmen zur Mietpreisbremse gibt es auch: So fällt
- der Erstbezug eines Neubaus,
- die Vermietung nach umfassender Modernisierung,
- die Kurzzeitvermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch (Ferienwohnung) oder auch
- die Vermietung einer möblierten Einliegerwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus
nicht unter die neue Regelung.
War die Miete für den Vormieter bereits höher, als die neue Miete nach Mietpreisbremse sein dürfte, so darf zumindest in Höhe der Vormiete neu vermietet werden; eine Absenkung der neuen Miete muss also nicht erfolgen.
Keine Umgehung der Mietpreisbremse ist über eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zu erreichen. Auch die Möblierung einer Wohnung, die zum dauerhaften Aufenthalt vermietet wird, schützt nicht vor der Mietpreisbremse.
Alles in allem stellt sich das neue Gesetz für Vermieter als Mietrenditen-Killer dar, der nicht dazu führen wird, dass der dringend benötigte Wohnungsbau zügig vorangetrieben wird. Vielmehr sind die Kommunen dazu aufgerufen, verstärkt Baugebiete auszuweisen. Ein höheres Wohnungsangebot, das der Nachfrage entspricht, hätte für ausgeglichenere Mietpreise gesorgt und ein Gesetz, das umständlich bis annähernd unmöglich umzusetzen ist und regulatorisch in den bislang funktionierenden Markt eingreift, überflüssig gemacht. Die Vermieter baden mit der Mietpreisbremse damit die verfehlte Wohnungsbaupolitik der Länder aus. Den gegen die Mietpreisbremse erhobenen Verfassungsbeschwerden werden in Juristenkreisen allgemein keine großen Chancen eingeräumt.
In diesem Sinne wünsche wir allen unseren Newsletter-Abonnenten eine schöne Sommerzeit und – wenn Sie in Urlaub fahren – gute Erholung!
Zum 22.September kommt der nächste Newsletter, der dann auch wieder von den aktuellen Entscheidungen der Gerichte über Themen rund um die Immobilie berichten wird.
