Der Vermieter darf anlässlich der Vermietung eine Mietsicherheit (landläufig Kaution genannt) in Höhe von höchstens drei Monatskaltmieten verlangen. Dies ist ausdrücklich in § 551 Abs. 1 BGB geregelt und kann von den Vertragsparteien auch nicht wirksam umgangen werden.
Das Landgericht Berlin hatte nun einen Fall zu entscheiden, bei dem der zukünftige Mieter lediglich über geringes Einkommen verfügte, so dass ausschließlich aufgrund der Einkommenssituation des Mietinteressenten die regelmäßige Zahlung der Miete nicht gesichert erschien. Der Vermieter machte den Abschluss des Mietvertrages daher davon abhängig, dass sich der Vater des Mietinteressenten zusätzlich zur Barkaution seines Sohnes in Höhe von drei Monatskaltmieten für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter verbürgt. Der Vater bürgte daraufhin.
Es kam dann in der Folge, wie es kommen musste: Der Mieter konnte die Miete nicht mehr bezahlen, der Vermieter machte seine Ansprüche aus der Bürgschaft gegenüber dem bürgenden Vater geltend, soweit die Barkaution dafür nicht ausreichte.
Zu Unrecht, wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 07.04.2014 (Az: 65 S 469/13) feststellte. Auch bei mehreren Mietsicherheiten gilt die Grenze von 3 Monatskaltmieten, die auch kumulativ nicht überschritten werden darf. Die Inanspruchnahme des Vaters aus der Bürgschaft war daher für den Vermieter nicht möglich. Dies insbesondere deshalb, weil der Vermieter den Abschluss des Mietverhältnisses von der Stellung der Bürgschaft abhängig gemacht hatte.
Stellungnahme von IN ImmoNews
Grundsätzlich ist die 3-Monatskaltmieten-Grenze des § 551 BGB in den Fällen, in denen der Mietinteressent – sei er Student, Auszubildender, Arbeitsloser, Hartz-IV-Empfänger oder einfach nur Geringverdiener in sonstiger Weise – selbst nicht über ausreichend finanzielle Mittel für die regelmäßigen Mietzahlungen aufbringt, nur schwer erträglich. Der Vermieter soll nach dem Willen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung in diesen Fällen sehenden Auges ein erhöhtes finanzielles Risiko eingehen, das dann noch steigt, wenn der Vermieter selbst knapp kalkuliert und das Mietobjekt voll finanziert hat. Fällt in diesen Fällen die Miete aus, käme der Vermieter sehr schnell selbst in finanzielle Probleme. Jeder vernünftige Vermieter würde im Interesse einer zuverlässig eingehenden Miete also eher an solventere Mieter mit ausreichendem eigenem Einkommen vermieten. Die aktuelle Gesetzeslage macht den Geringverdienern daher keinen Gefallen, indem zusätzliche Sicherheiten von Dritten rechtlich nicht anerkannt werden.
Unter TIPP
Lassen Sie als Vermieter im Besichtigungstermin den Hinweis fallen, dass Sie auch von Fällen gehört haben, in denen die Eltern oder sonstige Dritte eine zusätzliche Bürgschaft gestellt haben (ohne, dass sie aber den Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich davon abhängig machen). Wird Ihnen dann eine zusätzliche Bürgschaft für den Fall des Abschluss des Mietvertrages aus freien Stücken angeboten, fällt diese Bürgschaft nicht unter die Beschränkung des § 551 BGB. Lassen Sie sich vom Bürgen in diesem Falle unbedingt schriftlich bestätigen, dass die Bürgschaft freiwillig und nicht als Voraussetzung für den Vertragsabschluss gestellt wird. Grundsätzlich raten wir in diesen Fällen zu einer anwaltlichen Beratung, damit Sie Rechtsicherheit haben.
