Wer bauen möchte, aber nicht über ein eigenes Grundstück verfügt, wendet sich häufig an einen Bauträger. Während der klassische Bauherr sein eigenes Grundstück durch einen Architekten beplanen und von einem Bauunternehmen bebauen lässt, gehört das Grundstück im Falle des Erwerbs über einen Bauträger zunächst diesem. Der Bauträger überträgt dann das Eigentum am Grundstück auf den Käufer, verbunden mit einer Verpflichtung, auf diesem Grundstück ein Haus zu errichten, eine Grundsanierung vorzunehmen oder aufzustocken. Der Kaufpreis wird nicht in einer Summe zur Zahlung fällig, sondern entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung in Raten bezahlt. Die Fälligkeit und die Höhe der einzelnen Raten hängen vom Baufortschritt ab.
Dabei geht der Erwerber finanziell insoweit in Vorleistung, als das Eigentum an der Immobilie erst mit Abnahme, Zahlung des vollen Kaufpreises sowie Übergabe und Eintragung im Grundbuch übergeht. Der Vertrag mit dem Bauträger erfordert daher in der Regel ein gehöriges Maß an Vertrauensvorschuss. Aus diesem Grunde ist es ratsam, vor Abschluss eines Bauträgervertrages Erkundigungen über die Leistungsfähigkeit und finanzielle Situation des Bauträgers einzuholen. Zu diesem Zwecke können Wirtschaftsauskünfte von Auskunfteien eingeholt werden. Gegebenenfalls googeln Sie aber auch einfach den Namen des Bauträgers oder durchforsten soziale Netzwerke. Auf jeden Fall sollte sich der Käufer vor Abschlusse des Vertrages nachweisen lassen, dass der Bauträger auch wirklich Eigentümer des Grundstücks ist und eine entsprechende Baugenehmigung für genau den Baukörper, dessen Errichtung der Bauträger verspricht, vorliegt. Soweit die Baugenehmigung lediglich unter Auflagen erteilt wurde, sollte sichergestellt und nachgewiesen sein, dass die Auflagen erfüllt wurden oder erfüllt werden können. Im Bauträgervertrag sind die vom Bauträger geschuldeten Leistungen häufig im Detail nur vage und nur nach Anzahl und Kategorie beschrieben (also zum Beispiel 28 Steckdosen), nicht aber Qualität, Preisniveau, Ausführungsvariante, etc. Leistungsbeschreibungen zum Bauträgervertrag sind oft nebulös gehalten, so dass häufig sogar Selbstverständlichkeiten als zusätzliche Leistungen aufpreispflichtig sind. Eine Regelung im Vertrag, die bestimmt, wie Sonderwünsche des Käufers zu behandeln sind und mit welchem Einheitspreis sie gegen die vertragliche Standardvariante verrechnet werden, ist ratsam. Nach Abschluss der einzelnen Bauphasen, zu denen dann auch jeweils Bauträgerraten zur Zahlung fällig werden, sollten Käufer unbedingt fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Nur wenn der jeweilige Bauabschnitt, für den nunmehr eine weitere Ratenzahlung fällig wird, vollständig und mangelfrei erbracht wurde, sollten Sie die Rate zur Zahlung freigeben. Ein Bauträgervertrag ist naturgemäß zunächst nach den Interessen des Bauträgers ausgerichtet. Dies bedeutet auch, dass in Bauträgerverträgen häufig verbindliche Angaben zu Baubeginn, Dauer der Bauzeit und Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks nicht enthalten sind. Häufig fehlen auch Klauseln, wonach der Bauträger bei Überschreitung der vertraglich festgesetzten Fristen zur Zahlung eines pauschalen Schadensersatzes oder zur Entrichtung einer Vertragsstrafe verpflichtet sein soll. Vorsorglich sollte im Bauträgervertrag stets Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die an der Erstellung des Baus beteiligten Handwerkerbetriebe vorgesehen sein, um gegebenenfalls selbst in der Lage zu sein, diese Rechte geltend zu machen. Um finanziellen Verlusten entgegenzuwirken sollte der Käufer darauf bestehen, dass der Bauträger eine Fertigstellungsbürgschaft einer Bank stellt. Dies ist im Vertrag schriftlich zu vereinbaren und schützt den Käufer vor schwerwiegenden Folgen einer Insolvenz des Bauträgers während der Errichtungsphase.
Tipp: Lassen Sie sich als Käufer einer Bauträgerimmobilie vor Abschluss des Vertrages ausführlich durch einen Baurechtsspezialisten beraten. Die Kosten, den Karren nicht in den Dreck zu fahren, sind in der Regel deutlich niedriger als die nachträglichen Kosten, den Karren wieder aus dem Dreck zu ziehen.
