von Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev

Alle Vermieter wissen es nun schon: Bei der Neuvermietungvon Wohnungen in einemWohngebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (so auch München)darf die Miete nichthöher als die durchschnittlicheVergleichsmiete zuzüglich 10% betragen.Zu diesemGrundsatz gibt es aber diverse Ausnahmen.Sogilt die sog. MietpreisbremsezumBeispielnichtbei Neubauwohnungen. Für den Fall, dass dieletzte Mietehöher war als dieneueBerechnung nach Mietpreisbremse, so begünstigt dasGesetz die Vermieter insoweit,als diese zuletzt geschuldete Mieteauch weiterhin verlangt werden darf. DerVermieter istalso in diesem Falle nicht verpflichtet, die Miete im neuen Mietverhältnis zu senken.

In seinem Urteil vom26.04.2023(Az: 64 S 189/22) hat das Landgericht Berlinaberdaraufhingewiesen, dass diese Privilegierung auf die Höhe der Vormiete jedoch nur dann besteht,wenn die Vormiete auch tatsächlich„geschuldet“war. Gemeint ist damit, dass dieBerechnung der Vormieteden gesetzlichen Bestimmungen und damit ggf. ebenfalls derschon 2015 eingeführtenMietpreisbremse entsprochen haben muss. War die Vormieteunter Verletzung gesetzlicher Bestimmungen falsch berechnet, kann sich der Vermieter nichtbei der Neuvermietung darauf beziehen. Der Umstand, dass der Vormieter die ggf. falschberechnete, gesetzeswidrigeMiete ohneBeanstandungbezahlt hat, spielt dabei keine Rolle.

Die Vermietungspraxis im Unternehmen des Autors zeigt, dass die Fälle, in denen dieVermieter sich auf eine ungesetzliche Vormiete berufen möchten, zahlreich sind.Denn auchberechtigte Abweichungen von der Mietpreisbremse bei der Vormiete, etwa beiMieterhöhungenaufgrundModernisierungsmaßnahmen, sinddann gesetzeswidrigin dieMiete bei Neuvermietung einbezogen worden, wennder Grundfür dieerhöhte Miete(alsodie Modernisierung)nicht im Mietvertrag angegeben wurde.Der Mieterkanndie durch denfälschlichen Bezug auf die Vormietezu vielbezahlte Miete zurückverlangen.