Eine Eigentümerin verkaufte Ihr Haus, wobei sie sich im notariellen Kaufvertrag gegenüber dem Erwerber dazu verpflichtete, das Objekt lastenfrei, also schuldenfrei zu übergeben. Um diese Verpflichtung erfüllen zu können, musste die Eigentümerin ein noch bestehendes grundschuldgesichertes Darlehen an die Bank zurück zahlen.

Da das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war bzw. die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen war, verlangte die Bank – Übrigens völlig zu Recht – eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Vorfälligkeitsentschädigung machte die Verkäuferin bei ihrer darauffolgenden Steuererklärung als Werbungskosten geltend.

Zu Unrecht, wie der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 11.02.2014 (IX R 42/13) feststellte. Richtig ist zwar, dass die Vorfälligkeitsentschädigung zu den Zinsen zählt und daher grundsätzlich bei einer fremdvermieteten Immobilie gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG zu den Werbungskosten gehört.

Allerdings verlangt der BFG als weiteres Kriterium für die Absetzbarkeit, dass die ursprüngliche Darlehensaufnahme und die Vorfälligkeitsentschädigung in einem sogenannten Veranlassungszusammenhang stehen. Daran würde es aber fehlen, da die Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstanden ist, der mit der ursprünglichen Darlehensgewährung nichts zu tun hat.

Da in den allermeisten Fällen die Veräußerung der Immobilie Anlass für eine vorzeitige Darlehensrückzahlung sein dürfte, stellt der BFG damit de facto fest, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bis auf die sicherlich wenigen Fälle, in denen das ursprüngliche Darlehen auch das auslösende Moment für die Entschädigung darstellt, nicht als Werbungskosten abzugsfähig sind.