Stellt sich nach Erwerb eines Hauses heraus, dass ein Mangel vorliegt, so kann der Käufer grundsätzlich vom Verkäufer Schadenersatz verlangen, sofern Gewährleistungsrechte nicht vertraglich wirksam ausgeschlossen wurden – so etwa, wenn es sich um verdeckte oder vom Verkäufer verschwiegene Mängel handelt. Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich dabei in der Regel nach der Höhe der Kosten, die aufzuwenden sind, um die Mängel ordnungsgemäß zu beheben.

Der BGH hatte nun einen Fall zu beurteilen, bei dem ein Haus für € 260.000,00 verkauft wurde und sich anschließend ein Befall mit Hausschwamm herausstellte, was in einem ersten Gerichtsverfahren zu einem Schadenersatzanspruch des Käufers von € 90.000,00 sowie € 45.000,00 als Ausgleich für den dadurch eingetretenen Wertverfall führte. Nachdem weitere erforderliche Sanierungen durchgeführt worden waren, verlangte der Käufer weiteren Schadenersatz von € 500.000,00.

Nachdem das Kammergericht Berlin dem Käufer noch Recht gegeben hatte, schritt der BGH in seinem Urteil vom 04.04.2014 (Az. V ZR 275/12) beschränkend ein.

Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten unverhältnismäßig hoch, ist nach BGH zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den Betrag beschränkt, den das Haus aufgrund des Mangels weniger wert ist. Bei der Beantwortung der schwierigen Frage, wann ein Schaden unverhältnismäßig hoch ist, ist nach BGH eine umfassende Würdigung aller Umstände erforderlich – eine typische BGH-Formulierung, die in der Praxis zunächst nicht wirklich weiterhilft.