Ein späterer Erwerber kann nicht wirksam durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, einen Beschluss der bisherigen Eigentümergemeinschaft oder den mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag an die bereits mit den bisherigen Eigentümern vorgenommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 12.05.2016 (VII ZR 171/15) festgestellt.

Die Abnahme ist insoweit ein indisponibles Recht jedes einzelnen Eigentümers. Erst, wenn der letzte Erwerber das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, beginnt für diesen die 5-jährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu laufen. Innerhalb dieser Frist kann der letzte Eigentümer also noch Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln geltend machen, obwohl die Verjährungsfrist für die anderen Eigentümer bereits abgelaufen und Gewährleistungsansprüche damit bereits verjährt sind. Die WEG kann die Ansprüche dieses letzten Eigentümers wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum in diesem Fall sogar an sich ziehen und diese dann im Namen der WEG geltend machen und ggf. auch gerichtlich durchsetzen.

Es lohnt sich also, die Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen anhand des Datums der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Käufer zu prüfen. Auf diese Weise kann die eigentlich 5-jährige Verjährungsfrist ganz schnell auf sieben oder acht Jahre anwachsen.