von Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev

Grundsätzlich hat der Verkäufer einer Immobilie die Pflicht, alle für den Käufer relevantenUnterlagen und Informationen über das Objekt bereitzustellen. Dies gilt insbesondere inBezug auf Informationen, die sich nicht unmittelbar aus Unterlagen ergeben, jedoch wert-bzw. preisbildenden Charakter haben.

Dem Urteil des BGH vom 28.09.2023 ist zu entnehmen, dass der Käufer vom Verkäufer dieÜbermittlung sämtlicher für die Kaufentscheidung maßgeblicher Informationen undUnterlagen ungefragt erwarten kann. Dies gilt zeitlich bis zum Notartermin. Damit stellt derBGH fest, dass auch zum Beispiel Eigentümerprotokolle, die erst unmittelbar vor derBeurkundung des Kaufvertrages vorliegen, dem Käufer noch zur Kenntnis gebracht werdenmüssen. Eine Informationsbegrenzung auf diejenigen Unterlagen, die im Zuge desVerkaufsprozesses bereitgestellt wurden, ist nicht zulässig. Soweit sich kurz vorBeurkundung aus „druckfrischen“ Informationen z.B. die künftige Zahlungspflicht einererheblichen Sonderumlage ergeben würde, so ist der Käufer hierüber zwingen noch vorAbschluss des Kaufvertrages zu informieren. Dies gilt insbesondere, wenn Unterlagen undInformationen digital abrufbar zur Verfügung gestellt werden, etwa durch Hausverwaltungenoder Maklerunternehmen. In diesem Falle ist eben nicht sichergestellt, dass der Käufer kurzvor Beurkundung des Kaufvertrages noch einmal nachsieht, ob weitere Unterlageneingestellt wurden. Der BGH sieht auch keine Verpflichtung des Käufers, diese Überprüfungvorzunehmen. Das Gericht sieht vielmehr den Verkäufer in der Bringschuld.

Allerdings muss es sich bei der zurückgehaltenen Information schon um Tatsachen vonkaufentscheidungserheblicher Bedeutung handelt, um rechtliche Ansprüche des Käufers aufSchadenersatz oder Vertragsrücktritt entstehen zu lassen. Nicht jede unterlassene Mitteilungführt zu rechtlichen Konsequenzen.