Schwarzer Mittwoch für alle Vermieter. Am 18.03.2015 schränkte der Bundesgerichtshof (BGH) mit zwei grundsätzlichen Urteilen die Möglichkeit für Vermieter, Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen, erheblich ein.
Zum Einen stellte der BGH (VIII ZR 185/14) fest, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn das Mietobjekt zu Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde. Unrenoviert, so das Gericht, sei ein Mietobjekt nicht erst dann, wenn es stark abgenutzt oder völlig abgewohnt sei. Nur dann, wenn vorhandene Gebrauchsspuren lediglich so unerheblich sind, dass sie bei vernünftiger Bewertung nicht ins Gewicht fallen, kann von einer renovierten Wohnung die Rede sein. Dies sei bei Streitigkeiten in der Regel durch den Richter festzustellen – auf eine große Anzahl an gerichtlichen Einzelfallentscheidungen kann man sich jetzt schon einstellen.
In einer zweiten Entscheidung (VIII ZR 242/13), die am selben Tag ergangen ist, urteilte der BGH, dass die formularmäßige Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen unwirksam sei. In der Regel sahen Mietverträge bislang vor, dass der Mieter für den Fall, dass er vor der Zeit, zu der er Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag durchführen hätte müssen, wieder auszieht, zumindest einen entsprechend der Mietdauer zu berechnenden Anteil (Quote) an den Schönheitsreparaturen als Entschädigung an den Vermieter zu bezahlen habe. Diese Klausel hat der BGH nun gekippt. Das Gericht führt aus, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, dass der auf ihn fallende Kostenanteil nicht verlässlich berechnet werden kann und diese Klausel damit für den Mieter bei Abschluss des Vertrages hinsichtlich der Kostenlast auch nicht verständlich und transparent ist.
TIPP von IN ImmoNews:
Sofern Vermieter künftig überhaupt noch Schönheitsreparaturen auf ihre Mieter abwälzen, so spielt die Beweisbarkeit des Zustandes, zu der das Mietobjekt übergeben wurde, künftig eine zentrale Rolle. Die Objektübergabe mit schriftlichem Protokoll sollte daher möglichst unter Hinzuziehung eines Zeugen erfolgen. Insbesondere raten wir dringend dazu, über den Zustand des Objekts eine möglichst lückenlose Fotodokumentation zu fertigen.
