Eine vermietete Wohnung wurde in dem vom BGH entschiedenen Fall an einen Käufer veräußert. Schon in dem notariellen Kaufvertrag ermächtigte der Verkäufer den Käufer, sämtliche mietrechtlichen Erklärungen im eigenen Namen abgeben zu können. Noch vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in diesem Falle erst Monate später erfolgte, verfasste der Käufer ein Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin.

Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung auch zu, forderte die Erhöhungsbeträge für einige Monate aber dann klageweise wieder zurück, als ihr bekannt wurde, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsverlangen noch gar nicht eingetragener Eigentümer der Wohnung gewesen ist. Die Mieterin stützte sich dabei auf § 566 BGB, wonach die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erst mit Eigentumsübergang, das heißt, wenn der Käufer tatsächlich durch Eintragung im Grundbuch das Eigentum an der Wohnung erworben hat, übergehen.

Der BGH sah dies in seinem Urteil vom 19.03.2014 (Az. VIII ZR 203/13) anders. Durch die vom Verkäufer erklärte Ermächtigung des Käufers zur Geltendmachung sämtlicher Vermieterrechte im eigenen Namen ab Vertragsschluss war der Käufer berechtigt, eine Mieterhöhung schon vor seiner Eintragung im Grundbuch gegenüber der Mieterin zu verlangen.

Tipp von IN ImmoNews:

In gleicher Weise urteile der BGH in Bezug auf eine Kündigung von Gewerberäumen.

Ob auch eine Ermächtigung zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung von Wohnraum rechtlich möglich ist, hat der BGH noch nicht entschieden. Die Redaktion von IN ImmoNews geht allerdings davon aus, dass wegen des höchstpersönlichen Charakters des Eigenbedarfs des Vermieters eine analoge Anwendung der obigen Entscheidung nicht in Frage kommt. Wir gehen jedenfalls bis auf weiteres davon aus, dass eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer beim Verkauf einer Wohnimmobilie erst nach dessen Eintragung im Grundbuch möglich ist.