Einen Zeitmietvertrag kann seit 2002 nur noch abschließen, wer nach Ablauf der Befristung Eigenbedarf geltend machen kann oder grundlegende Sanierungsarbeiten durchführen möchte. Diese Voraussetzungen müssen bereits bei Abschluss des Mietvertrages feststehen und im Vertrag schriftlich festgehalten sein (siehe auch Newsletter vom März 2012).
Lagen die Voraussetzungen für eine Befristung tatsächlich gar nicht vor, also schlossen die Parteien zum Beispiel einen Zeitmietvertrag vom 15.11.2009 bis 31.10.2012, ohne dass der Vermieter bei Ablauf der Befristung Eigenbedarf geltend macht, so stellt sich diese Befristung als unwirksam dar.
Der BGH hatte nun zu entscheiden, was in diesem Falle gelten sollte. Die unwirksame Regelung über die Befristung führte zunächst dazu, dass tatsächlich ein unbefristetes Mietverhältnis vorlag. Dieses kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs des Bruders bereits zum 31.10.2010. Der Mieter zog nicht aus, sodass letztlich der BGH über die Wirksamkeit der Kündigung und des Räumungsbegehrens des Vermieters befinden musste.
Der BGH urteilte (Urteil vom 11.12.2013; VIII ZR 235/12), dass die Eigenbedarfskündigung zum 31.10.2010 unwirksam gewesen ist. Das oberste deutsche Gericht führte in den Gründen, die zur Abweisung der Klage geführt haben, aus, dass die Regelungslücke, die die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages geschlagen hatte, durch eine sog. ergänzende Vertragsauslegung zu füllen sei. Hierbei sei insbesondere der ursprüngliche Wille der Parteien zu ermitteln und zugrunde zu legen. Mit der – zwar unwirksamen – Befristung des Vertrages bis 31.10.2012 haben die Parteien zumindest aber übereinstimmend ihren Willen zum Ausdruck gebracht, dass sie sich bis zu diesem Zeitpunkt aneinander binden wollten, ohne dass in dieser Zeit eine ordentliche Kündigung möglich sein solle. Der BGH legte den Mietvertrag daher ergänzend dahingehend aus, dass die Parteien statt der unwirksamen Befristung tatsächlich einen wirksamen beidseitigen Kündigungsverzicht bis 31.10.2012 vereinbart haben, sodass eine Eigenbedarfskündigung vor diesem Zeitpunkt nicht möglich war.
Tipp von IN ImmoNews:
Die Befristung des Mietverhältnisses hat seit 2002 ihre Tücken. Wir raten Vermietern dringend, sich vor Abschluss des Vertrages anwaltlich beraten zu lassen.
