von Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev
In praktisch allen Gebäudeversicherungsverträgen findet sich die Regelung, dass dervertraglich vereinbarte Selbstbehalt je Schadenfall von der gesamten Gemeinschaft zutragen ist – auch, wenn das Schadenereignis nur eine einzige Sondereigentumseinheitbetrifft.
In der Wohnung der Beklagten ereigneten sich in der Vergangenheit aufgrund maroderWasserleitungen diverse Wasserschäden, die dazu führten, dass der Selbstbehalt jeSchadenfall zuletzt auf € 7.500,00 anstieg und die Versicherung insgesamt nur noch ca. 25%der Gesamtschäden regulierte.
Die Klägerin, der eine Gewerbeeinheit in der Gemeinschaft gehört, wandte sich klageweisean das Gericht mit den Anträgen, dass nur die Beklagte, deren Einheit durch denWasserschaden betroffen war, den Selbstbehalt von € 7.500,00 zu tragen hat und dieGemeinschaft zudem verpflichtet sei, den Kostenverteilungsschlüssel im Beschlusswegeentsprechend für die Zukunft zu ändern.
Mit Urteil vom 16.09.2022 (V ZR 69/21) stellte der BGH zunächst fest, dass die Klausel derVersicherung rechtmäßig ist, wonach sich alle Eigentümer entsprechend ihrerMiteigentumsanteile an dem Selbstbehalt zu beteiligen haben. Dem Prämienvorteil eineshohen Selbstbehalts – der ebenfalls allen Eigentümern zugutekommt – steht die Pflicht zurgemeinschaftlichen Tragung des Selbstbehalts gegenüber. Dabei spielt es keine Rolle, dassein noch nie von einem Wasserschaden selbst unmittelbar betroffener Eigentümer sichwegen seines besonders hohen Miteigentumsanteils in besonders hohem Maße an demSelbstbehalt zu beteiligen habe.
Hinsichtlich der Forderung des Klägers, künftig den Kostenverteilungsschlüssel dahingehendzu ändern, dass nicht pauschal alle Miteigentümer entsprechende der Anteile die Kosten desSelbstbehalts zu tragen haben, stellte der BGH fest, dass sich eine solcher Anspruch nur dannergeben könnte, wenn bauliche Unterschiede im Gebäude dies rechtfertigen sollten.Bauliche Unterschiede, die es rechtfertigen, die Schadengeneigtheit einzelner Einheiten oderGruppen von Einheiten unterschiedlich hoch zu bewerten, rechtfertigen dann auch eineunterschiedliche Kostenverteilung. In einer Gemeinschaft mit lediglich einem Gebäudedürfte die Annahme unterschiedlicher baulicher Qualität eher abwegig sein, in Mehrhaus-Gemeinschaften kann dies schon eher der Fall sein.
