Werden die Wohnungen in einem Mietshaus in Wohnungseigentum aufgeteilt, so steht den Mietern, die vor der Aufteilung bereits in dem Haus gewohnt haben, ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim nächsten Verkauf zu. Will der Eigentümer eine vermietete Wohnung nach Aufteilung verkaufen, so muss er den Mieter nämlich unter Vorlage des beabsichtigten Kaufvertrages über sein Vorkaufsrecht hinweisen, so dass der Mieter darüber entscheiden kann, ob er selbst anstelle des Kaufinteressenten die von ihm bewohnte Wohnung kaufen möchte.
In dem vom BGH entschiedenen Fall (Urteil v. 21.01.2015; VIII ZR 51/14) hatte der Beklagte ein Mietshaus günstig erworben, wobei er für die Wohnung in unserem Fall anteilig einen Betrag von
€ 187.000,00 zahlte. Anschließend wandelte er die Wohnungen in jeweils abgeschlossene Eigentumswohnungen um, die er sukzessive verkaufte. Die gegenständliche Wohnung verkaufte er für € 266.000,00. Dabei unterließ er es jedoch, den Mieter über den Verkauf und sein Vorkaufsrecht zu informieren, so dass dieser sein Vorkaufsrecht nicht ausüben konnte.
Als der Mieter davon erfuhr, machte er zwar nicht sein immer noch rechtlich bestehendes Vorkaufsrecht geltend, verklagte aber den Verkäufer auf Schadenersatz in Höhe der Differenz von Ankaufswert und Verkaufspreis, somit in Höhe von ca. € 80.000,00.
Zu Recht, wie der BGH erkannte. Erfährt der Mieter von seinem vereitelten Vorkaufsrecht, kann er dieses selbstverständlich immer noch ausüben. Er kann aber auch unter Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts Schadenersatz verlangen. Dieser besteht in Höhe des Gewinns des Verkäufers aus diesem Geschäft, abzüglich der Kosten, die der Mieter bei Ausübung des Vorkaufsrechts (Notar, Grundbuchumschreibung, Grunderwerbssteuer) hätte tragen müssen.
Das Verschweigen des Vorkaufsfalles erweist sich damit für den Verkäufer sehr teuer. Der Mieter ist berechtigt, fast den gesamten Gewinn des Verkäufers abzuschöpfen.
Tipp von IN ImmoNews:
Immobilienkäufer sollten stets nachfragen, ob und ggf. wann das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Schließlich möchte kein Käufer seine Traumwohnung kurz vor der Ziellinie oder auch noch danach an den Mieter, der sein Vorkaufsrecht ausübt, verlieren. Die Enttäuschung wäre sicherlich groß.
