In einem nach WEG aufgeteilten Mehrparteienhaus befand sich über einer angemieteten Arztpraxis ein ebenfalls von einem anderen Sondereigentümer vermietetes Operationszentrum. Nachts löste sich von einem medizinischen Gerät im Operationszentrum, das stets an die Wasserversorgung angeschlossen ist, ein Schlauch, sodass es auch zu erheblichen Wasserschäden in der darunterliegenden Arztpraxis kam. Die Versicherung des Arztes zahlte zur Behebung des Schadens insgesamt € 166.000,00 an ihren Versicherungsnehmer und verlangte Regress gegenüber dem Betreiber des Operationszentrums. Der Beklagte wandte ein, dass er den Defekt am Schlauch nicht zu vertreten habe und eine verschuldensunabhängige Haftung nicht in Betracht käme.
Dies sah der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2013 (V ZR 230/13) anders. Das höchste deutsche Zivilgericht ließ dabei offen, ob ein Verschulden des Beklagten zum Platzen des Schlauches geführt hat, da es hierauf im Ergebnis nicht ankomme. Eigentümer von Sondereigentum oder auch – und dies ist besonders bemerkenswert an dieser Entscheidung – deren Mieter haften gegenseitig für Schäden, deren Ursache ihrem Sondereigentum entspringt und das Sondereigentum des anderen Eigentümer beeinträchtigt, unabhängig von einem Verschulden auf Schadenersatz. Der BGH wendet dabei die Vorschriften für Grundstückseigentümer (§ 906/II 2 BGB) analog auch auf Wohnungseigentümer an. Auch bei Wohnungseigentum handele es sich schließlich um echtes Eigentum in Sinne dieser Vorschrift, das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers gleiche insoweit in rechtlicher Hinsicht dem Eigentum an einem Grundstück.
Tipp von IN ImmoNews
Wohnungseigentümer wie auch Mieter sollten sich durch diese haftungsträchtige und weitreichende Entscheidung des BGH dazu aufgefordert sehen, den Umfang ihrer Haftpflichtversicherung zu überprüfen und ggf. um die Abdeckung dieser durch die Rechtsprechung des BGH erweiterten Haftung zu ergänzen. Wohnungseigentümer sind sicherlich auch gut beraten, ihren Mietern bei der Neuvermietung die Nachweispflicht einer mit entsprechend umfänglicher Risikodeckung ausgestatteten Haftpflichtversicherung aufzuerlegen.
Bitte beachten: Liegt die Ursache für einen Schaden an nachbarschaftlichem Sondereigentum allerdings in einem Mangel am Gemeinschaftseigentum, so entfällt die verschuldensunabhängige Haftung des Nachbarn (vgl. BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10).
