Häufig wird eine Wohnung zu einem Zeitpunkt verkauft, zu dem eine Sonderumlage zur Beschlussfassung bevorsteht, gerade beschlossen, aber vom Verwalter noch nicht abgerufen wurde oder Teilbeträge erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung fällig werden sollen. Immer wieder stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wer von den beiden Vertragsparteien die Sonderumlage bzw. beschlossene Teilbeträge zu zahlen hat.
Der BGH hat diese Fragestellung mit seinem Urteil vom 15.12.2017 (Az: V ZR 257/16) beantwortet.
Danach kommt es für die Beantwortung der Frage, ob Verkäufer oder Käufer die Sonderumlage zu zahlen haben, einzig darauf an, wer von beiden zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage oder einzelner Raten im Grundbuch eingetragener Eigentümer war. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung oder des Abschlusses des Kaufvertrages spielt bei der Frage der Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage keine Rolle.
Fällig werden Sonderumlage oder einzelne Raten der Sonderumlage entweder zu den im Beschluss bezeichneten Zeitpunkten oder, sofern der Sonderumlagebeschluss keine Fälligkeitstermine enthält, zu den Zeitpunkten, zu denen der Verwalter die Umlage oder die einzelnen Teilbeträge abruft. Wird eine Sonderumlage oder werden einzelne Teilbeträge damit vom Verwalter für einem Zeitpunkt abgerufen, zu dem der Verkäufer noch eingetragener Eigentümer der Wohnung ist, so hat er auch die Sonderumlage oder den abgerufenen Teilbetrag zu tragen. Wird die Sonderumlage erst für einen Zeitpunkt nach Eigentumsumschreibung vom Verwalter abgerufen, so schuldet der Käufer die Sonderumlage.
Im Innenverhältnis können die Parteien im Kaufvertrages natürlich eine abweichende Regelung treffen und so zum Beispiel bestimmen, dass entweder Verkäufer oder Käufer die beschlossene Sonderumlage ohne Rücksicht auf deren Fälligkeit zu bezahlen hat. Diese Regelung gilt dann allerdings nur im Verhältnis der Parteien zueinander. Der Verwalter dagegen hat den Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage zum Fälligkeitszeitpunkt stets in Anwendung der o. b. Rechtsprechung des BGH gegen den zum Zeitpunkt des Abruftermins eingetragenen Eigentümer geltend zu machen.
