von Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev
Häufig wird eine Wohnung zu einem Zeitpunkt verkauft, zu dem eine Sonderumlage zurBeschlussfassung bevorsteht, gerade beschlossen, aber vom Verwalter noch nicht abgerufenwurde oder Teilbeträge erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung fällig werden sollen.Immer wieder stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wer von den beidenVertragsparteien die Sonderumlage bzw. beschlossene Teilbeträge zu zahlen hat.
Der BGH hat diese Fragestellung mit seinem Urteil vom 15.12.2017 (Az: V ZR 257/16)beantwortet.
Danach kommt es für die Beantwortung der Frage, ob Verkäufer oder Käufer dieSonderumlage zu zahlen haben, einzig darauf an, wer von beiden zum Zeitpunkt derFälligkeit der Sonderumlage oder einzelner Raten im Grundbuch eingetragener Eigentümerwar. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung oder des Abschlusses des Kaufvertrages spielt beider Frage der Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage keine Rolle.
Fällig werden Sonderumlage oder einzelne Raten der Sonderumlage entweder zu den imBeschluss bezeichneten Zeitpunkten oder, sofern der Sonderumlagebeschluss keineFälligkeitstermine enthält, zu den Zeitpunkten, zu denen der Verwalter die Umlage oder dieeinzelnen Teilbeträge abruft. Wird eine Sonderumlage oder werden einzelne Teilbeträgedamit vom Verwalter für einem Zeitpunkt abgerufen, zu dem der Verkäufer nocheingetragener Eigentümer der Wohnung ist, so hat er auch die Sonderumlage oder denabgerufenen Teilbetrag zu tragen. Wird die Sonderumlage erst für einen Zeitpunkt nachEigentumsumschreibung vom Verwalter abgerufen, so schuldet der Käufer dieSonderumlage.
Im Innenverhältnis können die Parteien im Kaufvertrages natürlich eine abweichendeRegelung treffen und so zum Beispiel bestimmen, dass entweder Verkäufer oder Käufer diebeschlossene Sonderumlage ohne Rücksicht auf deren Fälligkeit zu bezahlen hat. DieseRegelung gilt dann allerdings nur im Verhältnis der Parteien zueinander. Der Verwalterdagegen hat den Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage zum Fälligkeitszeitpunkt stets inAnwendung der o. b. Rechtsprechung des BGH gegen den zum Zeitpunkt des Abrufterminseingetragenen Eigentümer geltend zu machen.
