So schlagen Vermieter der Mietpreisbremse ein Schnävon Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev
Wohnung und Keller befinden sich im selben Gebäude. Der Vermieter bestand darauf, überdie Wohnung einerseits und den Keller andererseits je einen separaten Mietvertrag zuschließen. Beides erfolgte am selben Tage. Allerdings waren Wohnungsmietvertrag undKellermietvertrag mit unterschiedlichen Mindestlaufzeiten bzw. Kündigungsfristenausgestattet. Für den Fall, dass die Mieter den Wohnungsmietvertrag nach Ablauf der 2-jährigen Mindestlaufzeit kündigen sollten, stand Ihnen ein Sonderkündigungsrecht deszunächst für die Dauer von 10 Jahren grundsätzlich nicht ordentlich kündbarenKellermietvertrages zu.
Die Mieter klagten gegen die Vermieter auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete. AlsBegründung wurde ein Verstoß gegen die Regeln der Mietpreisbremse angeführt. Zudem seivon einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Keller auszugehen, sodass auch dieMiete für den Keller der Beschränkungen nach MietHG unterliegen würden.
Der BGH urteilte am 05.07.2023 (Az: VIII ZR 94/21), dass durchaus zwei separateMietverträge über die Wohnung einerseits und den Keller (dessen Miete damit nicht unterdie Mietpreisbremse fällt) andererseits abgeschlossen werden können. Voraussetzung ist,dass sich die Konditionen in Bezug auf Laufzeit, Kündigungsfristen, etc. entsprechendunterschieden und grundsätzlich unabhängig voneinander gekündigt werden können. DerBGH zog dabei eine Parallele zum separaten Tiefgaragenstellplatz, der ja schließlich auch mitgesondertem Vertrag vermietet werden könne. Der Umstand, dass sich Wohnung und Kellerim selben Gebäude befinden und üblicherweise stets ein Keller zur Wohnung „gehört“,führte zu keinem anderen Ergebnis.
Auf den Keller, der ja keine Wohnung darstellt, sind die Regeln der Mietpreisbremseunstreitig nicht anwendbar. Damit hat der BGH ein legales Tor zur teilweisen Umgehung derMietpreisbremse aufgemacht, durch das sicherlich viele Vermieter bei zukünftigenVermietungen gehen werden. Die zulässige Höhe der Miete für den separaten Kellerraum(im entschiedenen Fall € 79,00) dürfte sich – je nach Größe und Ausstattung – an den Kostenfür einen TG-Stellplatz orientieren und maximal wohl bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze (ca. 2 ½-fache der „üblichen“ Miethöhe für vergleichbare Vermietungen in der Nachbarschaft)ausdehnbar sein.
Hinweis des Autors:
Offensichtlich schlossen die Parteien die beiden Verträge zwar am selben Tage, denKellermietvertrag jedoch zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag. Es wäre den Mietern alsoauch möglich gewesen, den Wohnungsmietvertrag ohne den Kellermietvertragabzuschließen. Dies spricht für das Vorliegen von zwei rechtlich selbständigen Verträgen. Beianderer Reihenfolge wäre die Besorgnis, dass die Mieter zunächst gezwungen werden, einenseparaten Kellermietvertrag zu schließen, um dann anschließend erst in den Genuss desWohnungsmietvertrages zu kommen, relativ hoch.
Auf die im Fall des BGH vorgelegene Befassung mit der Berechnung der gesetzlichen Mietegemäß Mietpreisbremse und dem gewährten Rückforderungsanspruch des Mieters, soweites den Wohnungsmietvertrag betraf, wurde hier aus Vereinfachungsgründen nichteingegangen.
