Die Erkenntnis, dass der Markt den Preis besser und ehrlicher als alle künstlichen Eingriffe der Politik in das natürliche Spiel der Kräfte reguliert, steht vor der Kapitulation. Die großen Koalitionäre haben sich darauf verständigt, neben der zeitlichen Verlängerung der sog. Mietpreisbremse auf vier Jahre, in denen die Miete höchstens um 15% gesteigert werden darf, auch noch eine Deckelung der Miethöhe bei Erst- oder Wiedervermietung auf höchstens 10% über der in der Nachbarschaft vorherrschenden üblichen Miete/qm gemäß Mietspiegel zu beschließen.
Erinnern wir uns zurück in die Jahre nach der Wende. Aufgrund der milliardenschweren, mit Steuergeldern finanzierten staatlichen Aufbauhilfe Ost (Sonder-AfA Ost) wurden im Osten Deutschlands völlig am Bedarf vorbei auf Teufel komm raus Wohnungen gebaut oder saniert. Selbst Rentenbeziehern, bei denen der Steuerhebel keinerlei Effekt mehr zeitigte, wurde von skrupellosen Vertriebsmannschaften eine Ostimmobilie angedreht. Wahnwitzige Garantiemieten, die mit dem im Osten vorherrschenden allgemeinen Mietniveau aber auch gar nichts zu tun hatten, wurden versprochen. Freilich meldeten die meisten dieser von den Bauträgern, Großinvestoren und Banken eingesetzten gewerblichen Zwischenmieter bald Insolvenz an. Die Mieter setzten schnell deutlich geringere Mieten gegenüber den Eigentümern durch oder kündigten und suchten sich billigeren Wohnraum, der bald überall zu finden war. Mit dem Verlust der garantierten Mieteinnahmen gerieten viele Steuersparfüchse schnell in Finanzierungssorgen, war die monatliche Belastung für die Darlehensrückzahlung zumindest für die ersten fünf Jahre doch meist auf der Basis der Garantiemiete berechnet worden. Zudem stellte sich auch der Gedanke, sich der Ostimmobilie schnellstmöglich wieder zu entledigen, bald als nahezu unmöglich umsetzbar heraus, nachdem der rasante Preisverfall der Ostimmobilien enorm war und aufgenommene Finanzierungsdarlehen mit den erzielbaren Verkaufspreisen nicht oder nur mit hoher Restverschuldung zu bedienen gewesen wären. Plötzlich ging es nicht mehr ums Steuersparen, sondern ums finanzielle Überleben.
Was war passiert? Der Staat hatte durch die Gewährung der Sonderabschreibung eine Bautätigkeit im Osten Deutschlands angeheizt, die völlig am Bedarf vorbei ging, unnatürliche finanzielle Reize geschaffen, den Markt in unnatürlichen Weise beeinflusst und damit letztlich dessen Kollabieren verursachte. Was blieb, ist ein ungeheuerlicher gesamtvolkswirtschaftlicher Schaden, verursacht durch unzählige Unternehmens- und Privatinsolvenzen, Wohnungsleerstände, Schräglagen von Banken, enorme Abschreibungspotentiale usw. Ein Desaster, wie es im Buche steht – auch, wenn es natürlich auch Profiteure gegeben hat.
Unsere nähere Vergangenheit zeigt aber überdeutlich, dass staatliche Eingriffe in die Regeln des Marktes, in dem Angebot und Nachfrage den Preis regeln, zu Verwerfungen führen, die letztlich von keinem gewollt sind. Die Regulierung der Mieterhöhungsmöglichkeiten wird einen deutlichen Rückgang der Wohnungsbautätigkeit nach sich ziehen, da die erforderliche Rendite durch die Vermietung nicht mehr nachhaltig erzielt werden kann. Dies gilt umso mehr dann, wenn davon ausgegangen werden muss, dass die zum Teil deutlichen Wertsteigerungen der letzten Jahre bei Immobilien in den Großstädten in Zukunft gegebenenfalls deutlich geringer ausfallen werden, weil langsam Luft aus der Immobilienblase weichen könnte. Die geplante gesetzliche Neuregelung wird zu einer maximalen Verteuerung des bestehenden Mietwohnungsangebots im gesetzlich zulässigen Rahmen führen und gleichzeitig zu einer eklatanten Unterversorgung der großen Ballungsräume in Deutschland mit günstigeren Mietwohnungen im Übrigen. Die Folge ist die notwendige Flucht der in der Großstadt arbeitenden Bevölkerung aufs weitere, vermeintlich günstigere Umland, woraus sich ein deutlicher, stauträchtiger Anstieg des ohnehin schon hohen Pendlerverkehrs ergeben wird – von dem weiteren Anstieg der Umweltbelastung ganz zu schweigen.
Diese Entwicklung wollen wir sicherlich alle nicht! Nur wenn in die Kräfte des Marktes nicht künstlich von außen eingegriffen wird, werden diese Tendenzen verhindert werden können.
Wenn die Politik sich schon für sozial Schwächere einsetzen möchte, so möge sie dafür sorgen, dass großzügig Bauland in den Ballungszentren mit hohem Mietpreisniveau ausgewiesen wird und die Schaffung neuen Wohnraums zur Miete zumindest nicht regulatorisch behindert wird.
Schließlich seien die ernsthaften verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die vorgesehene Begrenzung der Miethöhe bei Erst- oder Weitervermietung herausgestellt. Lässt sich die Regulierung der Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen mit Art 14 Abs. 2 des Grundgesetzes, wonach die Eigentumsgarantie unter dem Verfassungsvorbehalt der Sozialbindung des Eigentums steht, irgendwie rechtfertigen, so stellt die beabsichtigte Regulierung des Mietpreises bei Erst- oder Weitervermietung einen unerträglichen und rechtswidrigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Es muss dem Eigentümer auch in Zukunft in diesem Land rechtlich möglich sein, sein Haus oder seine Wohnung zu der am Markt erzielbaren maximalen Miete neu zu vermieten – ohne Rücksicht darauf, welcher Mietpreis für vergleichbaren Mietraum in der Nachbarschaft gerade so üblich ist. Eine derartige sozialistische Gleichschaltung der Mietpreise ist von unserer Verfassung nicht gedeckt. Sollte das Mieterhöhungspaket so, wie offensichtlich in den Koalitionsverhandlungen beschlossen, verabschiedet werden, so dürften erste Verfassungsbeschwerden gegen dieses Gesetz nicht lange auf sich warten lassen.
Wir wünschen allen unseren Kunden und Newsletter-Abonnenten eine möglichst stressfreie Adventszeit, frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr.
