Fast in allen Mietverträgen findet sich die Bestimmung, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen ist. Nicht immer deckt sich allerdings die vertragliche Theorie mit der Praxis. Häufig kommt es zu Verzögerungen bei der Mietzahlung. Gerät der Mieter trotz Mahnung wiederholt mit der Mietzahlung in Verzug, so hat der Vermieter u.U. sogar die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos, auf jeden Fall aber ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.
Einen besonderen Fall hatte das Landgericht Berlin in diesem Zusammenhang zu entscheiden. Eine Mieterin zahlte über viele Jahre hinweg die Miete vertragswidrig nicht zum 3. Werktag des Monats, sondern immer erst um den 15. des Monats. Der Eigentümer mahnte die Mieterin deshalb zwar insgesamt zweimal ab, beließ es dann aber die nächsten 10 Jahre dabei, obwohl die Mieterin weiterhin verspätet zahlte. Als das Haus nun verkauft wurde, mahnte der Käufer, der die verspätete Zahlung der Miete nicht dulden wollte, die Mieterin ab und kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem die Mieterin weiterhin erst zum 15. des Monats zahlte.
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln hatte die Räumungsklage des Käufers bereits abgewiesen. Das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 213/13) wies nun auch die dagegen gerichtete Revision ab. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass sich mit der 10 Jahre andauernden Duldung der verspäteten Mietzahlung durch den Voreigentümer der Mietvertrag insoweit stillschweigend geändert habe. Durch die langjährige Duldung habe sich die vertragliche Fälligkeit der Mietzahlung zwischenzeitlich verschoben, sodass die Miete damit nicht mehr spätestens zum 3. Werktag, sondern erst zum 15. des Monats fällig war.
Die Mieterin hatte damit die Miete zum 15. des Monats rechtzeitig bezahlt. Mangels Zahlungsverzug sei daher auch die darauf gestützte, fristlose Kündigung unwirksam.
Tipp von IN ImmoNews:
Das Urteil zwingt den Vermieter geradezu, Vertragsverstößen durch den Mieter konsequent und zeitnah entgegen zu treten, um nicht Gefahr zu laufen, stillschweigend bindende Vertragsabweichungen zu seinen Lasten hinnehmen zu müssen. Das Urteil stellt damit die Aufforderung an die Vermieter dar, die Dinge nicht einfach einmal großzügig laufen zu lassen, sondern bei jeder Kleinigkeit auf den Buchstaben von Gesetz und Vertrag zu pochen. Ob dies vom Gericht so beabsichtigt war, darf bezweifelt werden, ergibt sich aber nun einmal relativ zwanglos aus der Entscheidung. Das Urteil ist für die Praxis insoweit problematisch, da nicht klar wird, ob in dem entschiedenen Fall auch eine Zeitspanne von lediglich 3, 5 oder 8 Jahren der verspäteten Zahlung für die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichend gewesen wäre. Zudem stellt das Urteil einen Systembruch unseres Rechtssystems dar, soweit es das schlichte Schweigen des Vermieters ab irgendeinem, nicht näher definierten Zeitpunkt plötzlich als Willenserklärung (nämlich als stillschweigende Zustimmung zur Fälligkeit der Miete erst zum 15. des Monats) wertet. Die Redaktion von IN ImmoNews hält das Urteil daher für falsch. Vielleicht wird sich ja auch der BGH noch in einem anderen, gleichgelagerten Fall mit dieser rechtlichen Problematik auseinandersetzen.
