Immer wieder ergeben sich Spannungen zwischen Mieter und Vermieter, wenn letzterer das Mietobjekt verkaufen möchte. Nur ungern oder am besten gar nicht möchte der Mieter die Scharen von Interessenten durch seine Wohnung ziehen lassen. Zum einen bringen Interessenten häufig Schmutz in die Wohnung, fassen persönliche Gegenstände an, verrücken Möbel und kriechen am Boden umher, um Messungen vorzunehmen. Zum anderen befürchten viele Mieter, im Zuge des Verkaufs des Mietobjekts wegen Eigenbedarf des Erwerbers die Kündigung zu erhalten.
Vordergründig gute Gründe, auf das Ansinnen des Vermieters oder seines Maklers, das Mietobjekt mit Kaufinteressenten besichtigen zu wollen, mit gebremster Euphorie zu reagieren. Auf der anderen Seite hat der Mieter selbstverständlich keinen Anspruch auf einen bestimmten Vermieter. Dieser hat jederzeit das Recht, sein Mietobjekt, das er ggf. ausschließlich als Kapitalanlage bzw. Investment erworben hat, zu verkaufen. Aus der grundgesetzlich verankerten Eigentumsgarantie erwächst für den Vermieter das Recht, trotz fortbestehenden Mietverhältnisses Zutritt zu seinem Eigentum zu erhalten, sofern ein anzuerkennender Grund für den Zutritt vorliegt. Ein solcher Grund liegt neben der Notwendigkeit, das Objekt wegen eines Mangels oder einer Beschädigung zu betreten auch darin, sein Objekt durch angemessene Präsentation zum Verkauf anbieten zu können. Zu einer angemessenen Präsentation gehört selbstverständlich auch die Möglichkeit, dass die Interessenten das Objekt von innen ausführlich und mit Zutritt zu allen Räumen besichtigen können.
Die Herstellung von Fotos, die vom Eigentümer oder Makler zu Insertionszwecken ins Internet gestellt werden sollen oder die von Interessenten anlässlich der Besichtigung geschossen werden, muss der Mieter allerdings nicht dulden. Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Teilurteil vom 10.04.2014 (21 C 987/13) festgestellt, dass der Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung, das Persönlichkeitsrecht des Mieters und nicht zuletzt der vertragliche Schutz durch den Mietvertrag, der dem Mieter grundsätzlich ein alleiniges Nutzungsrecht am Mietobjekt einräumt, die Erstellung von Fotos ohne Einwilligung des Mieters ausschließt.
Tipp von IN ImmoNews
Lässt ein Mieter keine Besichtigungen zu Verkaufszwecken zu oder reglementiert er die Durchführung von Besichtigungsterminen in unzumutbarer Weise, so kann der Vermieter grundsätzlich über eine einstweilige Anordnung für sich und die Interessenten einen unter Abwägung der Interessen des Mieters zumutbaren Zutritt zum Mietobjekt erzwingen. Im Zweifel hat das Gericht Datum, Zeitdauer, Anzahl der Interessenten, Art und Weise der Durchführung der Besichtigung (Einzel- oder Sammelbesichtigung, Schuhe ausziehen, etc.) festzusetzen. Durchgesetzt werden kann die einstweilige Verfügung mit Hilfe des Gerichtsvollziehers unter ggf. erforderlicher Hinzuziehung der Polizei. Der Mieter macht sich mit einer derartigen vertragswidrigen Verweigerungshaltung gegenüber dem Vermieter selbstverständlich schadenersatzpflichtig, soweit tatsächlich ein Schaden entstanden ist (Verzögerungsschaden, Zwischenfinanzierung eines Ersatzobjekts, etc.).
