Der vormalige Eigentümer einer Wohnung hatte in den Jahren 2009 und 2010 Hausgeldrückstände von insgesamt EUR 1.100,00 aufgebaut. Schließlich war er in Insolvenz geraten. Es fand sich ein Käufer für die Wohnung, der das Eigentum über den Insolvenzverwalter erwarb. Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte nun den neuen Eigentümer auf, die Hausgeldrückstände zu begleichen. Zu Unrecht, wie der BGH (Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12) befand.
Die Pflicht, Hausgeld an die Gemeinschaft zu bezahlen, ist an die Person des jeweiligen Eigentümers gekoppelt. Er ist der Kostenschuldner. Daran ändert sich prinzipiell nichts, wenn die Wohnung veräußert wird. Der neue Eigentümer übernimmt nicht automatisch die Hausgeldverbindlichkeiten seines säumigen Vorgängers. Lediglich beim Erwerb aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bevorrechtigt behandelt, vgl. § 10 Abs. I Nr. 2 ZVG.
Etwas anderes gilt natürlich auch dann, wenn die Wohnung nicht verkauft, sondern vererbt wird. In diesem Falle gelten der oder die Erben als Gesamtrechtsnachfolger und „erben“ damit grundsätzlich auch die Schulden des Erblassers. Der Erbe ist damit grundsätzlich verpflichtet, die Hausgeldrückstände des Erblassers zu bezahlen.
Allerdings können die Erben die Erbschaft auch ausschlagen oder auf den Nachlass beschränken. In letzerem Falle haftet für die Schulden des Erblassers nur der Nachlass (Geld, Bankguthaben, Wertgegenstände, Forderungen etc.) und damit zum Beispiel natürlich auch die Wohnung, die aber schlechtesten Falles bis unter die Zimmerdecke belastet sein kann.
Tipp von IN ImmoNews:
Im Zweifel sollte eine Nachlasspflegschaft beantragt werden, insbesondere dann, wenn längere Zeit nicht klar ist, wer die Erben sind oder für den Fall, dass sich ein längerer Rechtstreit um das Erbe anbahnt. Mangels Kenntnis der Erben kann der Hausverwalter zum Beispiel keine ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung zustellen; die Miteigentumsanteile, die auf die zum Nachlass gehörende Wohnung fallen, wären damit in der Versammlung nicht ordnungsgemäß vertreten. Ohne Nachlasspfleger könnte die Gemeinschaft damit keine unanfechtbaren Beschlüsse mehr fassen und sie wäre damit ggf. auf unabsehbare Zeit blockiert, ggf. wichtige Entscheidungen zu treffen.
