Der Text ist auszugsweise, in weiten Teilen unverändert dem Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München entnommen. Gleiches gilt für die hier gezeigten Grafiken. Wir danken dem Gutachterausschuss für die auszugsweise Bereitstellung des Datenmaterials. Der Gutachterausschuss erhält ein Belegexemplar.

http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/download/Halbjahresbericht2014.pdf

Das Münchner Immobilienmarktgeschehen war im ersten Halbjahr 2014 wieder relativ lebhaft. Auf fast allen Teilmärkten der bebauten und unbebauten Grundstücke lagen die Anzahlen der Kauffälle über dem Vorjahresniveau. Dabei wurden auf dem gesamten Immobilienmarkt rund 4,5 Milliarden Euro umgesetzt. Die Steigerungsrate des Geldumsatzes lag bei rund 11 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt war die Anzahl der Kaufverträge allerdings deutlich rückläufig. Trotzdem lag auch hier das Geldumsatzvolumen nach einer vorläufigen Hochrechnung leicht über dem Vorjahresniveau. Nach ersten Marktanalysen ist die Umsatzsteigerung auf dem Wohnungsmarkt auf die anhaltend hohe Nachfrage und erneute Preissteigerungen zurückzuführen.

1. Umsatzentwicklungen

Unbebaute Grundstücke – Baulandmarkt

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) lag die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 auf Vorjahresniveau. Jedoch wurde ein Rückgang des Flächenumsatzes von 1,8 Hektar festgestellt. In Folge dessen ist der Geldumsatz leicht gesunken.

• Geldumsatz minus 4 %
• Flächenumsatz minus 10 %

Nachdem der Geldumsatz allerdings geringer gesunken ist als der Flächenumsatz, steht damit eine weitere Steigerung des Verkaufspreises/Quadratmeter fest.

Grafik aus: Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München

Bebaute Grundstücke

Individuelle Wohnbebauung

Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen wurden im ersten Halbjahr 2014 vom Gutachterausschuss 13 Prozent mehr Kaufverträge als im ersten Halbjahr 2013 registriert. Der Geld- und Flächenumsatz nahm dabei deutlich zu.

• Flächenumsatz plus 23 %

• Geldumsatz plus 25 %

Die Zahlen zeigen, dass bei leicht gestiegenem Angebot gleichwohl noch eine weitere Preissteigerung erfolgt ist.

Grafik aus: Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München

Wohnungs- und Teileigentum

Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist im ersten Halbjahr 2014 die Anzahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um neun Prozent gefallen. Trotz dieses Rückganges, lag der Geldumsatz nach einer vorläufigen Hochrechnung drei Prozent über dem Vorjahresniveau. Die tatsächliche Geldumsatzhöhe und die Verteilung der Kauffälle auf die Teilmärkte (Neubauwohnungen, gebrauchte Wohnungen und Teileigentumsobjekte) können für den Berichtszeitraum vorläufig nur überschlägig geschätzt werden, da bisher noch nicht alle übermittelten Kaufverträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 5.200 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten waren ca. rund 29 % Neubauobjekte (ca. 1.490 Verträge).

Grafik aus: Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München

Grafik aus: Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München

Grafik aus: Halbjahresbericht 2014 des Gutachterausschusses München

2. Markttrends und Preisentwicklungen

 Der Münchner Immobilienmarkt bewegte sich im ersten Halbjahr 2014 trotz rückläufiger Vertragszahlen bei den Eigentumswohnungen auf einem sehr hohen Umsatzniveau. Im Vergleich zum Vorjahr war der Geldumsatz um rund 11 Prozent höher. Dabei wurden in nahezu allen Teilbereichen der Wohnimmobilien nach ersten Analysen erneut Preissteigerungen festgestellt. Die Nachfrage ist groß, das Angebot knapp. Auch auf dem Markt der unbebauten Wohnbaugrundstücke liegen die aktuellen Kaufpreise wieder über den Wertverhältnissen des Vorjahres. Allerdings sind in diesen Marktsegmenten die Anzahlen der ausgewerteten Kauffälle noch zu gering um daraus konkrete Steigerungsraten ableiten zu können. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist der Geldumsatz im ersten Halbjahr 2014 leicht angestiegen, obwohl die Verkaufszahlen deutlich rückläufig waren. Kaufpreisanalysen von Neubauwohnungen belegen insbesondere bei Objekten in durchschnittlichen Wohnlagen deutliche Preissteigerungen.

Auch bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist das Preisniveau in durchschnittlichen und guten Wohnlagen weiter gestiegen. In der nachfolgenden Abbildung ist die Preisentwicklung von Wohnungen verschiedener Baujahresgruppen dargestellt. Die Preisangaben für das Jahr 2014 können jedoch nur als Tendenz dienen. Genauere Preisanalysen sind hier erst zu einem späteren Zeitpunkt mit größeren Datenmengen ausgewerteter Kauffälle möglich.

Weitere Preisentwicklungen und Preise

• Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlage ca. 35 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012
• Preis für eine Neubauwohnung
  • in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.650 €/m² Wohnfläche
  • in guten Wohnlagen im Mittel rund 6.450 €/m² Wohnfläche
• Bestandswohnungen mit Denkmalschutz
  • in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.600 €/m² Wohnfläche
  • in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.000 €/m² Wohnfläche
• Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • im Mittel rund 900.000 €
  • rund 6.700 €/m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m²)
• Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
  • im Mittel rund 700.000 €
  • rund 5.600 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 375 m², Bj. 1926-2009)