Zeit ist Geld – nicht immer haben sie Zeit, die Entscheidungen in unserem Newsletter in voller Länge zu lesen. Deshalb haben wir unsere Schlagzeilen eingeführt. Sollten Sie zu der einen oder anderen Schlagzeile weiterführende Fragen haben, so zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Zu jeder Schlagzeile liegt uns das vollständige Urteil vor und wir sind gerne bereit, Ihnen den genaueren Hintergrund für die entsprechende Entscheidung darzulegen.

Wie viele Bohrlöcher darf ein Mieter hinterlassen?
Bohrlöcher in Fliesen des Badezimmers sind häufig der Quell heftiger Streitigkeiten bei Auszug des Mieters. Nachdem der Mieter seine bei Einzug montierten Badschränke, Badaccessoires, Handtuchhalter, Klopapierhalter, Seifenspender etc. wieder abgebaut hat, zeigt sich oft ein Bild der Verwüstung, dem augenscheinlich ein Emmentaler als Vorlage diente.

Natürlich kann der Vermieter seinem Mieter nicht völlig verbieten, z. B. Löcher zum Aufhängen schwerer Badezimmerschränke zu bohren. Aber was ist mit den leichten Utensilien, deren Aufhängung auch keine besonders hohe Tragfähigkeit aufweisen muss? Darf der Vermieter den Mieter verpflichten, wenn möglich Kleber zu verwenden, die rückstandsfrei wieder zu entfernen sind? Wie viele Bohrlöcher sind noch vertragsgemäß – und ab welcher Anzahl liegt Sachbeschädigung vor?

Gesetzlich geregelt ist die Frage nicht. Die Gerichte entscheiden stets den Einzelfall – und damit durchaus unterschiedlich.

Der Bundesgerichtshof hat die Vermieter mit seiner pauschalierten Feststellung, dass Bohrlöcher grundsätzlich erlaubt seien – unabhängig davon, ob dies im Mietvertrag erlaubt oder ausgeschlossen wurde –, sofern sich deren Anzahl im üblichen Rahmen halten würden, ziemlich im Regen stehen lassen. Halten sich die Bohrlöcher in ihrer Anzahl im üblichen Rahmen, so sei der Mieter bei Auszug auch nicht verpflichtet, diese zu beseitigen, insoweit Schönheitsreparaturen durchzuführen oder Ersatz zu leisten.

Gerichtsentscheidungen, die noch von vertragsgemäßem Gebrauch und damit der Einhaltung des üblichen Rahmens ausgingen:

Landgericht Hamburg:       32 Bohrlöcher!
Oberlandesgericht Köln:   34 Bohrlöcher!

Beide Gerichte gingen jeweils davon aus, dass diese Anzahl von Bohrlöchern erforderlich war, um sämtliche erwünschten Badezimmermöbel und Accessoires aufzuhängen.

Anmerkung von ProEigentum:
Offensichtlich reicht bei dieser Frage die Mieterfreundlichkeit der Gerichte soweit, dass  nur eine ernsthafte Bedrohung der Statik des Hauses durch die Anzahl der Bohrlöcher zur Annahme einer Sachbeschädigung führen dürfte.
Möglich ist allerdings, den Mieter vertraglich dazu zu verpflichten, zu kleben statt zu bohren, soweit dies wegen der in der Regel niedrigeren Tragkraft möglich ist. Es ist ein rückstandslos zu entfernender  Kleber zu verwenden.

Urteil zur Mietpreisbremse ergangen
Die Gerichte machen jetzt ernst und es dürfte in nicht allzu ferner Zukunft zu einer regelrechten Klagewelle gegen zu hohe Mieten, die gegen die seit Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse verstoßen, kommen. Die Bundesregierung hat dies bereits im Vorfeld der Verabschiedung des Gesetzes gesehen und geht in den Motiven des Gesetzgebers von einer nicht kalkulierbaren zusätzlichen Kostenbelastung für die Justiz aus.

Das Amtsgericht Berlin Lichtenberg hat jetzt am 28.09.2016 zum Beispiel eine Vermieterin zur Rückzahlung eines Teils der vom Mieter bezahlten Miete verurteilt. Zudem hat das Gericht die künftig zulässige, verringerte Miete selbst neu festgelegt.

Anmerkung von ProEigentum:
Viele derartige Urteile werden wohl folgen. Auch durch die Vermietung möblierten Wohnraums – was derzeit viele Vermieter als Allheilmittel gegen die Mietpreisbremse ansehen – kann sich ein Vermieter dieser Gefahr nicht entziehen. Denn auch möblierter Wohnraum fällt grundsätzlich unter die Mietpreisbremse! Lediglich der Wert der Möblierung darf in angemessenem Umfang durch einen Aufschlag berücksichtigt werden. Dabei sollte klar sein, dass lediglich Bett, Tisch, Stuhl und Schrank vom schwedischen Möbelhaus nicht zu einer erheblichen zulässigen Erhöhung der Miete führen werden. Als Richtwert für den Aufschlag könnte zum Beispiel der Wert der Möblierung, geteilt durch die vom Finanzamt anerkannte Abschreibungsdauer in Monaten, gelten können. Ein lukratives Geschäft sieht sicherlich anders aus.

Spielplatz in Wohnanlage muss instandgehalten werden
Sind in der Baugenehmigung für eine Wohnanlage die Errichtung und der Unterhalt eines Kindesspielplatzes vorgesehen, so kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass dieser Spielplatz vollständig errichtet, erhalten und erforderlichenfalls instandgesetzt wird. Dies gilt auch dann, wenn der ganz überwiegende Teil der Eigentümergemeinschaft den Erhalt des Spielplatzes gar nicht wünscht. Durch ein Entfernen oder die Verwahrlosung des Spielplatzes würden andernfalls die Voraussetzungen der Baugenehmigung nachträglich wegfallen. Die Gemeinschaft kann sich gegenüber einem auf den Spielplatz bestehenden Eigentümer auch nicht darauf berufen, dass der Spielplatz bereits seit vielen Jahren einvernehmlich nicht mehr gewartet wurde und außer Betrieb sei. Der Anspruch auf eine der Baugenehmigung entsprechende vollständige Errichtung und Instandhaltung eines Spielplatzes verjährt nicht, so das Amtsgericht München in seiner Entscheidung vom 15.01.2016 (481 C 17409/15 WEG).

Steuerliche Behandlung von Baumaßnahmen
Werden zunächst gewerblich genutzte Räume später in Wohnungen umgebaut, so stellt sich steuerrechtlich häufig die Frage, ob die dafür aufgewandten Baukosten sofort im Jahr der Baumaßnahme vom Bauherrn als Werbungskosten in voller Höhe vom Einkommen abgezogen werden dürfen oder ob sie als Herstellungskosten jährlich abzuschreiben sind. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster kommt es dabei darauf an, ob die Umbaumaßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der Räume geführt haben. Ist dies zu bejahen, ist von Herstellungskosten und einer jährlichen Abschreibung auszugehen. Werden dagegen lediglich ein paar Zwischenwände und Türen versetzt und dadurch eine veränderte Aufteilung der Innenräume geschaffen, so handelt es sich um Werbungskosten, die sofort in voller Höhe vom Einkommen abgezogen werden dürfen.

Anmerkung von ProEigentum:
Ob eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung vorliegt, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, vor Durchführung der Baumaßnahme einen Steuerberater zu konsultieren.

Mitgefangen – Mitgehangen
Häufig kümmert sich nur einer von mehreren Eigentümern um den anstehenden Verkauf einer Immobilie, sei es der getrennt lebende Ehepartner oder ein einzelnes Mitglied einer Erbengemeinschaft. Im notariellen Kaufvertrag wird dann in aller Regel ein umfassender Gewährleistungsausschluss für Mängel vereinbart, der nur dann unwirksam ist, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er kannte oder kennen musste, dem Käufer gegenüber arglistig verschwiegen hat.

Im vorliegenden Fall hatte ein bereits getrennt lebendes Ehepaar ein Haus verkauft, wobei nur der Ehemann die Verkaufsverhandlungen geführt hatte. Die Ehefrau als Miteigentümerin hatte lediglich den Beurkundungstermin beim Notar wahrgenommen. Im weiteren Verlauf traten Mängel am Bauwerk zutage, die der Ehemann kannte und verschwiegen hatte. Der Käufer verklagte sowohl den Ehemann als auch die Ehefrau auf Schadenersatz. Die Ehefrau wandte ein, selbst keine arglistige Täuschungshandlung begangen zu haben und den konkreten Mangel auch nicht gekannt zu haben, allenfalls vage Hinweise darauf. Sie habe daher ggf. fahrlässig, jedoch keinesfalls arglistig gehandelt.

Mit Urteil vom 08.04.2016 (Az: V ZR 150/15) urteilte der Bundesgerichtshof, dass es nicht darauf ankomme, ob die Ehefrau arglistig gehandelt habe. Die Schadenersatzpflicht treffe die „Verkäuferseite“, so dass es für die erfolgreiche Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen ausreiche, wenn einem von mehreren Verkäufern ein arglistiges Verschweigen von Mängeln nachzuweisen sei.

Betriebskostenabrechnungen zeitnah erstellen
Es kommt gar nicht so selten vor, dass Vermieter versäumen, die jährlichen Betriebskosten gegenüber ihren Mietern rechtzeitig, d.h. vor Ablauf der Verjährungsfrist, abzurechnen und etwaige Nachzahlungen geltend zu machen. Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seine dann bereits verjährten Betriebskostenforderungen für vergangene Jahre gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verrechnen.

Der BGH wies in seiner Entscheidung vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) darauf hin, dass zwar grundsätzlich auch eine Aufrechnung mit bereits verjährten Forderungen möglich sei, nicht jedoch bei Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen.

Anmerkung von ProEigentum:
Vermieter sollten zeitnah, sobald die Jahresabrechnung der Hausverwaltung vorliegt, gegenüber dem Mieter abrechnen. Dauert die Abrechnung bei kalenderjährlicher Abrechnung länger als bis zum Ende des darauffolgenden Jahres, so kann der Vermieter nach § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB in aller Regel keine Nachforderungen mehr gegen den Mieter stellen.

Kein Anspruch auf Sat-Schüssel bei Kabel oder Internet
Ausländischen Mietern ist grundsätzlich der Zugang zu Programmen aus ihrem Kulturkreis und in ihrer Sprache zu ermöglichen. Dies führte nicht selten dazu, dass an großen Wohnanlagen ein nicht kontrollierbarer Sat-Schüssel Wald entstand. Multikulti ließ die Schüsseln aus den Balkonen wachsen – häufig mit zweifelhaften optischen Auswirkungen.

In dem vom Amtsgericht Frankenthal zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter ohne Einholung einer Genehmigung des Vermieters, die laut Mietvertrag erforderlich gewesen wäre,  eine Parabolantenne auf seinem Balkon installiert. Der Vermieter verwies auf den Breitbandkabelanschluss.

Mit Urteil vom 21.07.2016 (Az. 3a C 183/16) verurteilte das Gericht den Mieter, die Sat-Schüssel wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Das Gericht führt in seinem Urteil aus, dass der Vermieter dem grundrechtlich geschützten Anspruch des Mieters auf freie Information dadurch ausreichend Rechnung trägt, wenn er einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt auch gegenüber ausländischen Mietern dann, wenn über den Kabelanschluss ein Zugang zu Programmen in ihren Sprachen und aus ihren Heimatländern gewährleistet ist.

Gleiches gilt, und dies ist neu, wenn der ausländische Mieter ohne Schwierigkeiten seine Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierbei ggf. zusätzliche Kosten entstehen, sei unbeachtlich, so das Gericht.

Im Ergebnis besteht für den Mieter damit zwar der Anspruch auf Empfang einiger seiner Heimatsender, die Auswahl der Art der Medienversorgung obliegt allerdings dem Vermieter.