wenn der Eigentümer dem Mieter kündigt – gleich, ob ordentlich oder fristlos, dann liegt in den meisten Fällen entweder Eigenbedarf vor oder der Mieter zahlt die Miete nicht mehr. Während in letzterem Fall dem Eigentümer ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet wird und ein sofortiger Herausgabeanspruch besteht, muss der Eigentümer bei Eigenbedarf zunächst die gesetzliche bzw. vertragliche Kündigungsfrist abwarten, bis der Mieter das Mietobjekt schließlich zu übergeben hat. Diese kann je nach Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung und der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses bis zu neun Monaten betragen.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist folgt dann nicht selten zum vorgesehenen Übergabetermin die böse Überraschung: Der Mieter weigert sich, das Mietobjekt zu räumen und zu übergeben; sämtliche Möbel befinden sich nach wie vor im Objekt. Schlimmer noch, es wohnt jetzt offensichtlich auch noch eine weitere Person in der Wohnung bzw. im Haus, deren Namen der Mieter aber nicht preisgeben will. Mit einem „das geht Sie gar nichts an und jetzt entschuldigen sie mich“ schlägt er dem Eigentümer die Türe vor der Nase zu.
Kurzfristig denkt der Eigentümer über die Beauftragung eines kaukasischen „Räumungsbeauftragten“ nach, verwirft diesen Gedanken aber nach kurzer Rücksprache mit seinem Anwalt rasch wieder. Obwohl der Rechtsanspruch auf Herausgabe einer vollständig geräumten Wohnung häufig ohne Zweifel besteht, ist jede Art der Selbsthilfe gleichwohl rechtlich nicht zulässig. Der eigenmächtige Zutritt gegen den Willen des (bereits gekündigten) Mieters zu einem Mietobjekt, das nicht ordnungsgemäß übergeben oder bei der der Eigentümer nicht im Wege der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz gesetzt worden ist, stellt sich ausnahmslos als verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) und als Mietvertragsverletzung dar und erfüllt darüber hinaus den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Der Mieter kann gegen den Eigentümer in diesem Falle eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinsetzung in den Besitz der Wohnung und auf Unterlassung erwirken. Zudem stehen dem Mieter dann Schadenersatz und – für die Dauer des Entzugs bzw. der Störung der Nutzungsmöglichkeit – Mietminderungsansprüche zu. Schließlich kann der Mieter Strafantrag stellen.
All dies lässt sich natürlich vermeiden, wenn der gesetzestreue Eigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt – und über ausreichend Zeit und finanzielle Mittel verfügt.
Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, so bleibt nur die Erhebung der Räumungs- und Herausgabeklage zum örtlichen Amtsgericht. Dort sind einschließlich einzuzahlender Gerichtskosten je nach Streitwert (12-fache Monatskaltmiete) gleich zu Beginn zwischen ein- bis dreitausend Euro an den Rechtsanwalt zu bezahlen. Je nach Auslastung des Gerichts und ggf. perfider Einlassungen des ausziehunwilligen Mieters (die eine Beweisaufnahme und Anhörung von Zeugen erforderlich machen) dauert es nun gut und gerne bis zu einem Jahr, bis der Eigentümer endlich ein Urteil in erster Instanz, das den Mieter zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet, in Händen halten kann.
Der Mieter kann gegen dieses Urteil noch Berufung einlegen, so dass der Eigentümer aus dem erstinstanzlichen Urteil nur dann die Zwangsvollstreckung betreiben darf, sofern er in der Regel eine Geldsumme in Höhe von 110 % des Streitwerts bei Gericht als Sicherheit hinterlegt. Aber auch wenn der Mieter keine Berufung einlegt, ist der Eigentümer ggf. noch weit davon entfernt, seine Wohnung wieder in Besitz nehmen zu können.
Gibt der Mieter das Mietobjekt auch nach Erlass eines Räumungsurteils nicht freiwillig heraus, so muss beim zuständigen Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung beantragt werden. Im Rahmen des Verfahrens wird der Gerichtsvollzieher selbstverständlich zunächst versuchen, den Mieter zum freiwilligen Auszug innerhalb kurzer Frist zu bewegen. Gelingt dies nicht, bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Zwangsräumungstermin. Zu diesem Termin bestellt der Gerichtsvollzieher den LKW einer Möbelspedition samt Personal, einen Schlosser sowie in begründeten Fällen – sofern Ausschreitungen zu befürchten sind – auch die Polizei. Vom Eigentümer verlangt der Gerichtsvollzieher zur Deckung der dadurch voraussichtlich entstehenden Kosten einen Vorschuss je nach Größe des zu räumenden Anwesens von 7.000,00 bis 15.000,00 Euro. Wohl demjenigen Eigentümer, der eine entsprechende Rechtschutzversicherung abgeschlossen hatte; andernfalls hat der Eigentümer nun bereits zum zweiten Mal tief in die eigene Tasche zu greifen – das Wort „Mietrendite“ hat er gerade aus seinem Wortschatz gestrichen.
Kaum hat der Eigentümer diesen finanziellen Tiefschlag verdaut, droht neues Ungemach. Der Gerichtsvollzieher teilt mit, dass im Mietobjekt eine Person wohnen würde, auf die sich das Räumungsurteil nicht beziehen würde. Rechtlich ist die Sache klar: Die Zwangsräumung darf nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur gegen Personen erfolgen, die im Urteil auch zur Räumung verpflichtet wurden.
Hat der Eigentümer nicht bereits während des Räumungsprozesses die Identität dieser weiteren Person klären können oder den Mieter zusätzlich auf Auskunft und Preisgabe ihrer Personalien verklagt, so bleibt nur, nun einen weiteren Räumungsprozess gegen diese Person zu führen. (Ausnahmen sind selten und streitig, so z.B. wenn die weitere Person rechtsmissbräuchlich erst während oder nach Abschluss eines Räumungsrechtstreits ohne Wissen des Eigentümers einzieht).
Andernfalls lässt der Gerichtsvollzieher die Wohnung erforderlichenfalls durch den Schlosser zwangsöffnen, ein neues Schloss einsetzen, das Objekt durch die Spedition vollständig räumen, die Möbel bei der Spedition zur späteren Verwertung einlagern und setzt den Mieter aus dem Besitz (ggf. unter Mithilfe der Polizei). Die neuen Schlüssel zum neu eingesetzten Schloss übergibt der Gerichtsvollzieher schließlich an den Eigentümer.
An den eingelagerten Möbeln besitzt der Eigentümer ein gesetzliches Vermieterpfandrecht, sodass er den Verkaufserlös, sofern ein solcher zu erzielen ist, zur teilweisen Deckung seiner Kosten verwenden kann.
Eingedenk dieser Erfahrungen denkt der Eigentümer nun ernsthaft darüber nach, das Objekt zu verkaufen.
Allerdings wäre es falsch, ein Anlage-Portfolio an den misslichen Umständen eines Einzelfalls auszurichten.
Vielmehr sollte der Eigentümer zukünftig äußerste Sorgfalt bei der Auswahl eines neuen Mieters walten lassen und alle erdenklichen Auskünfte und Sicherheiten einziehen. Die Vermietungsprofis des IVD holen häufig Auskünfte bei der Vermieterschutzdatei ein, lassen sich Selbst- und Bankauskünfte sowie Lohnund Gehaltsbescheinigungen übergeben und den Arbeitsvertrag vorlegen (Interessent ggf. noch in der Probezeit), befragen ggf. den letzten Vermieter und achten darauf, dass Mieter nicht vor Zahlung der Mietkaution (oder zumindest der ersten Rate) die Wohnung übergeben erhalten.
Zudem sollten vermietende Eigentümer über den Abschluss einer Vermieterrechtschutzversicherung nachdenken; die Versicherungsprämie lässt sich im Fall der Fälle bereits mit der Erstberatung beim Rechtsanwalt hereinholen und Gerichts- Rechtsanwalts- und Zwangsräumungskosten sind dann kein Thema mehr.
Mein Tipp: Investieren Sie weiterhin in Steine!
Und nun viel Spaß bei der Lektüre der übrigen spannenden Themen rund um die Immobilie!
Besonders möchte ich Sie auf unseren emotionalen Gästebeitrag mit dem Aha-Effekt über Home Staging von Home Styling • Sabine Wetzler , aufmerksam machen.
