Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume. Das Haus war bereits vor der Wende auf dem Gebiet der damaligen DDR errichtet. Vor Abschluss des Mietvertrages im Jahre 2007 ließ der Vermieter das Haus zwar umfassend renovieren, die ursprüngliche Fernwärme-Heizungsanlage, die nur zentral gesteuert werden konnte, und das Belüftungssystem wurden dabei allerdings nicht erneuert. Im Jahre 2010 minderte der Mieter für einige Monate die Miete mit der Begründung, aufgrund der hohen Heizkosten, die auf die fehlende individuelle Regulierung zurück zu führen seien, sei die Heizanlage nicht wirtschaftlich zu betreiben.
Angesichts des geringen Kundenaufkommens sei die zentral eingestellte Heizleistung überdimensioniert und verursache daher viel zu hohe Kosten. Die Sanierung habe zudem keinen ausreichenden, heutigen Standards entsprechenden Wärmeschutz beinhaltet, was erhöhten Energiebedarf nach sich ziehen würde.
Für die Frage, ob Minderungsgründe gegeben sind, kommt es darauf an, ob die Mietsache mangelhaft im Rechtsinne ist. Der BGH befand in seinem Urteil vom 18.12.2013 (XII ZR 80/12), dass im zugrundeliegenden Fall kein Mangel der Mietsache vorlag, der den Mieter zur Minderung berechtigte. Im konkreten Fall war die Baubeschreibung zum Inhalt des Mietvertrages gemacht worden, aus der sich zumindest der allgemeine Zustand der vorhandenen technischen Anlagen entnehmen ließ. Der Mieter habe den Zustand der Mietsache nach Besichtigung bei Bezug als vertragsgemäß anerkannt.
Auch den Einwand der Unwirtschaftlichkeit ließ der BGH nicht gelten. Soweit die Heizanlage bei der Errichtung des Gebäudes – und dies allein ist der maßgebliche Zeitpunkt – den technischen Standards entsprach und während der Mietzeit fehlerfrei lief, würde ein Mangel nicht vorliegen. Andernfalls wäre der Vermieter gezwungen, die Heizanlage zu modernisieren, wofür es aber keine gesetzliche Grundlage gibt. Selbst das Wirtschaftlichkeitsgebot führt nach Ansicht des BGH nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar kann eine signifikant unwirtschaftliche, jedoch technisch fehlerfrei arbeitende ältere Heizanlage zu einem relevanten Abschlag bei der Heizkostenabrechnung führen, jedoch führt dies nicht zum Minderungsrecht bei der Miete.
