Das Mietverhältnis war ordentlich zum 31.07.2012 gekündigt worden, was zwischen Mieter und Vermieter auch grundsätzlich unstreitig war. Der Mieter zog allerdings bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus. In diesem Falle regelt § 545 BGB, dass der Vermieter binnen 14 Tagen, nachdem er von der fortgesetzten Benutzung der Wohnung durch den Mieter erfahren hat, dem Mieter unmissverständlich zu verstehen geben muss, dass er dem weiteren Gebrauch widerspricht und den Mieter zur Räumung und Übergabe der Wohnung auffordert. Tut der Vermieter dies nicht, so gilt das Mietverhältnis als unbefristet fortgesetzt.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter dem weiteren Gebrauch durch den Mieter zwar nicht schriftlich widersprochen, innerhalb der 14-Tages-Frist jedoch Räumungsklage zum Amtsgericht erhoben, die dann allerdings dem Mieter erst knapp acht Wochen nach dem 31.07.2012 zugestellt wurde. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass es auf das Datum der Zustellung der Räumungsklage ankam (weil er zu diesem Zeitpunkt erstmals vom fehlenden Einverständnis des Vermieters erfuhr) und der Vermieter damit die 14-Tagesfrist für den Widerspruch gegen die weitere Nutzung durch den Mieter nicht eingehalten hatte, sodass das Mietverhältnis unbefristet fortbestehen würde.
Der BGH sah die Rechtslage anders. Im Urteil vom 25.06.2014 (Az: VIII ZR 10/14) führt der BGH aus, dass die Widerspruchsfrist gegen die weitere Benutzung des gekündigten Wohnraumes auch dadurch eingehalten werden kann, dass der Vermieter gegen die weitere Benutzung innerhalb von 14 Tagen nach Kenntnis von der fortgesetzten Nutzung Räumungsklage bei Gericht einreicht. Den Einwand, dass die Klage dem Mieter jedoch erst ca. 7 Wochen nach Einreichung der Klageschrift zugestellt worden ist, ließ der BGH nicht gelten. Der Vermieter habe innerhalb der 14-Tages-Frist seinen Willen, die Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter nicht zu tolerieren, mit Einreichung der Räumungsklage klar zum Ausdruck gebracht, wobei die spätere Zustellung der Klage keine Rolle spielt; dies zumindest solange nicht, als eine ggf. verzögerte Zustellung der Klage nicht vom Vermieter verschuldet wurde.
Tipp von IN ImmoNews
Vermieter sollten darauf achten, dass der Mietvertrag bereits eine standardmäßige Klausel enthält, mit der einer weiteren Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter über den Kündigungszeitpunkt hinaus grundsätzlich widersprochen wird und festgestellt wird, dass die Regelung des § 545 BGB nicht anwendbar sein soll
