Im Grunde genommen allseits bekannt ist die gesetzliche Verpflichtung, sämtliche Bestimmungen eines Vertrages über bebaute oder auch unbebaute Grundstücke einschließlich aller Nebenabreden notariell beurkunden zu lassen und dieser notariellen Urkunde auch alle rechtlich relevanten Anlagen, wie Pläne, Skizzen, Genehmigungen, etc. beizufügen. In der Regel nicht als Anlage zur notariellen Urkunde wird allerdings der Verkaufsprospekt des Bauträgers genommen. In der Notarsurkunde findet sich unter der Beschreibung des Vertragsobjekts meist lediglich die grundbuchmäßige Bezeichnung des Grundstücks.
Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Bauträger damit für die Angaben in seinem Verkaufsprospekt nicht haften würde. Wie der BGH bereits in seinem Urteil vom 25.10.2007 (AZ: VII ZR 205/06) feststellte, kann der Erwerber bei Fehlen wesentlicher Prospekteigenschaften, die erkennbar ausschlaggebend für den Kauf der Immobilie oder für die Höhe des Kaufpreises waren, Schadensersatz gegen den Bauträger geltend machen. Dies selbst dann, wenn im notariellen Vertrag noch nicht einmal Bezug auf den Verkaufsprospekt genommen wurde. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger eine zweistöckige Wohnung als Maisonette- Wohnung angeboten und das obere Stockwerk möbliert mit einem Doppelbett und weiteren Einrichtungsgegenstände bildlich dargestellt. Beim Erwerber musste so zwangsläufig aufgrund der Bezeichnung „Maisonette“ und der bildlichen Darstellung der Eindruck entstehen, dass auch das obere Stockwerk, das als Spitzboden dargestellt war, zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Dies war tatsächlich nicht der Fall und dem Käufer wurde im weiteren Verlaufe durch die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken untersagt. Da laut BGH dem Bauträger bei Verkauf die Baugenehmigung bekannt war, diese für das obere Stockwerk lediglich eine Nutzung als Speicher vorsah und sowohl die Bezeichnung des Vertragsobjekts als auch dessen bildliche Darstellung dieser Baugenehmigung nicht entsprachen, sprach das höchste deutsche Zivilgericht dem Erwerber einen entsprechenden Schadensersatzanspruch zu.
Tipp: Heben Sie als Käufer einer Immobilie immer sämtliche Inserate, Exposés, Verkaufsprospekte etc. auf, auch wenn diese nicht zum Inhalt der notariellen Kaufvertragsurkunde gemacht werden.
