In vielen älteren Gebäuden, aber auch in Neubauten drängt sich bei den Bewohnern angesichts der hohen Geräuschdurchlässigkeit und des deutlich vernehmbaren Trittschalls hier und da der Eindruck auf, die Wände sein aus Pergamentpapier, Decken und Böden bestünden ausschließlich aus Linoleum. Bei Altbauten ist anerkannt, dass bezüglich des Schallschutzes ein Bestandsschutz in der Weise gilt, dass ein neuer Eigentümer oder Mieter den Schallschutz, den die Bauausführung zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gewährte, zu akzeptieren hat. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Nachbesserungen am Schallschutz besteht daher für Altbauten nicht.
Wie sieht es aber bei Neubauten aus? Hier gilt zunächst die DIN 4109 in der Fassung von 1989, wobei diese Norm lediglich die Mindestvoraussetzungen für den Schallschutz in Gebäuden festlegt. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 14.06.2007 (BGH in BauR 2007, 1570) bereits festgestellt, dass sich mit zeitgemäßen, modernen Baustoffen und Fertigungstechniken ein deutlich höherer Schallschutz, als in der DIN 4109 festgelegt, erzielen lässt. Die DIN 4109 entspricht nicht mehr den Regeln der allgemeinen Regeln der Technik und Baukunst.
Verpflichtet sich ein Bauträger zur Herstellung eines „angemessenen“ oder des „üblichen“ Schallschutzniveaus, so ist der konkret geschuldete Schallschutz durch Auslegung von Vertrag und ggf. Baubeschreibung unter Berücksichtigung der allgemein bekannten und anerkannten Regeln der Schallschutztechnik zu ermitteln. Dabei kann ggf. auch davon ausgegangen werden, dass die geschuldeten Schallschutzmaßnahmen je höherwertiger und effizienter sein müssen, je hochwertiger und hochpreisiger sich die Bauleistungen im Übrigen darstellen.
Stellt ein Bauträger jedenfalls ein Bauwerk mit einem Schallschutz her, der lediglich den Mindestanforderungen der DIN 4109 (1989) entspricht, so ist das Bauwerk mangelhaft im Rechtssinne mit der Folge, dass der Käufer mindern, Beseitigung des Mangels durch Nachbesserung des Schallschutzes (sofern technisch mit vertretbarem Aufwand möglich) oder Schadenersatz verlangen kann.
Auch der Mieter einer Neubauwohnung kann übrigens erwarten, dass das Bauwerk ein dem Stand der Technik entsprechendes Schallschutzmaß aufweist. Andernfalls ist die Mietsache mangelbehaftet mit der Folge, dass der Mieter ggf. berechtigt ist, die Miete zu mindern. Der Eigentümer kann diesen Schaden, der sich aus der Minderung der Miete ergibt, gegenüber dem Bauträger als Schaden geltend machen, sofern er nicht bereits in die Minderung des Kaufpreises den künftigen Mindererlös bei der Miete eingerechnet hat.
