Am Beispiel einer Arztpraxis hat der BGH (Urteil vom 10.10.2012; XII ZR 117/10) nunmehr in aller Klarheit festgestellt, dass ein Mieter eines Gewerberaummietvertrages darauf vertrauen darf, dass ihm der Vermieter nicht im selben Anwesen oder einem anderen in unmittelbarer Nähe dazu befindlichen gewerblichen Anwesen einen direkten Konkurrenten vor die Nase setzt.

Dies gelte sowohl für den Fall, dass der Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel beinhalten würde als auch dann, wenn keine diesbezügliche ausdrückliche Regelung existiere (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).

Auch dann könne der gewerbliche Mieter darauf vertrauen, dass ihn der Vermieter durch die Vermietung an einen Konkurrenten nicht in der Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit und der Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Räume zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts oder Gewerbes behindere. Allerdings habe das gewerbliche Mietrecht nicht die Aufgabe, jegliche Wettbewerbssituation von vorne herein zu verhindern. Es ist immer erforderlich, eine eigehende Prüfung vorzunehmen, ob eine erhebliche Beeinträchtigung durch die Aufnahme des Konkurrenten erfolgt ist, was letztlich aus den Finanz- und Verkehrszahlen abzuleiten sein wird.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter nach der Vermietung an einen Orthopäden (Vertrag mit Konkurrenzschutzklausel) später auch an eine Gemeinschaftspraxis, deren Tätigkeitsbereich sich zumindest teilweise mit dem des Orthopäden überschnitt, vermietet.

Die Aufnahme eines direkten Konkurrenten in das gewerbliche Anwesen stelle rechtlich einen Mangel der Mietsache dar und berechtige den Mieter zur Minderung des Mietzinses, so das Gericht. Die Höhe des Minderungsanspruchs bemisst sich dabei nach dem Grad, um den die angenommene Ausgewogenheit zwischen Leistung und Gegenleistung gestört ist. Dies hängt insbesondere davon ab, in welchem Maße Mindereinnahmen bzw. Kunden-/ Patientenschwund durch die Konkurrenzsituation eingetreten sind.