Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zwar grundsätzlich die Eigenverwaltung der Wohnanlage durch die Eigentümer vor, lässt aber auch – eigentlich fast der Regelfall – zu, dass ein professioneller Verwalter das Objekt verwaltet betreut. Allerdings sieht das Gesetz auch vor, dass sich die Eigentümer aktiv mit der Verwaltung ihrer Gemeinschaftsimmobilie beschäftigen. Dies erfolgt dadurch, dass höchstens drei der Eigentümer die Aufgabe des Verwaltungsbeirates übernehmen, einer von ihnen als Beiratsvorsitzender.
Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, den bestellten Verwalter bei der Bewältigung seiner Aufgaben nach Kräften zu unterstützen. Dies klingt zunächst wenig haftungsträchtig, zumal der Verwaltungsbeirat eine ehrenamtliche Tätigkeit ausübt. Doch auch die Ausübung eines Ehrenamtes schützt nicht davor, bei Fehlern im Rahmen der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums einem gegebenenfalls nicht unerheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt zu sein. Die Verwaltungsbeiräte haften dabei jeder einzeln für sich. Haftungsfallen können sich an vielen Stellen auftun. Holt der Verwaltungsbeirat im Auftrag der Eigentümergemeinschaft für eine Sanierungsmaßnahme nicht mehrere preisvergleichende Kostenvoranschläge ein und entsteht der Eigentümergemeinschaft dadurch ein Schaden, so haften die Beiräte gegebenenfalls wegen groß fahrlässigem Fehlverhaltens. Erklärt ein Verwaltungsbeirat nach durchgeführten werkvertraglichen Leistungen vorschnell die mangelfreie Abnahme, obwohl sich wenig später durch Hinzuziehung eines Fachmannes oder Sachverständigen diverse Mängel offenbaren, so können sich auch hier Haftungstatbestände für die Beiräte ergeben. Grob fahrlässig handeln Verwaltungsbeiräte auch, die entweder ganz auf die Belegprüfung verzichten oder aber diese mit zu lückenhaften Stichproben durchführen. Die Haftung der Verwaltungsbeiräte für Vermögensschäden, die die Beiräte fahrlässig oder groß fahrlässig aufgrund mangelnder Sachkunde oder insbesondere mangelnder Sorgfalt verursacht haben, besteht grundsätzlich in unbeschränkter Höhe. Im schlimmsten Fall kann dies zur persönlichen Insolvenz des Verwaltungsbeirates führen; die Wohnung des Beirats ist dann in diesem Fall meinst auch verloren. Wie kann sich der Beirat gegen dieses Haftungsrisiko schützen? Zunächst schützt den Beirat natürlich in erster Linie die sorgfältige und verantwortungsbewusste Durchführung seiner Aufgaben als Verwaltungsbeirat. Als Maßstab gilt diejenige Sorgfalt, die ein verantwortungsbewusster Dritter im Zweifel bei der Regelung eigener Angelegenheiten walten lassen würde. Im Zweifel sollte der Beirat immer Fachleute oder Sachverständige zur Entscheidungsfindung hinzuziehen. Mit der Eigentümergemeinschaft können die Beiräte schriftlich einen Haftungsausschluss oder zumindest eine Haftungsbegrenzung vertraglich vereinbaren. Auch besteht die Möglichkeit, sich gegen das Haftungsrisiko als Verwaltungsbeirat zu versichern. Bei Unstimmigkeiten innerhalb des Verwaltungsbeirates ist es ratsam, den Streitstand stets schriftlich zu dokumentieren, um das persönliche Verschulden jedes einzelnen Verwaltungsbeirates im Falle späterer Haftungsfragen genau bemessen zu können.
Tipp: Lassen Sie sich vom Haftungsrisiko nicht abschrecken, die verantwortungsvolle Tätigkeit eines Verwaltungsbeirates zu übernehmen. Vereinbaren Sie mit der WEG entweder einen Haftungsausschluss oder schließen Sie auf Kosten der Eigentümergemeinschaft entsprechende Haftpflichtversicherung ab. Mitgestalten macht Spaß und es macht um so mehr Spaß, je weniger Sie dabei an mögliche Haftungsrisiken denken müssen. Nehmen Sie als Verwaltungsbeirat an einem Fachseminar über die Aufgaben und Verantwortlichkeiten des WEG-Verwaltungsbeirates teil. Sofern dies vorab mit der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde, übernimmt diese auch die Kosten für eine solche Fortbildungsmaßnahme, die letztendlich allen Eigentümern der Wohnanlage zugute kommt.
