Die Beklagte dieses Falles war Voreigentümerin eines an mehrere Mieter vermieteten, ungeteilten Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten. Nach Vorliegen der von ihr noch eingeholten Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte sie das nach wie vor ungeteilte Mietshaus im Ganzen an drei Erwerber. Diese vereinbarten durch notariellen Vertrag noch am selben Tage die Teilung des Objekts und Bildung von Wohnungs-/Sondereigentum hinsichtlich der vier Wohnungen.
Eine der Mieterinnen berief sich auf das dem Mieter nach § 577 BGB bei bevorstehendem Verkauf des Objekts und Umwandlung in Wohnungseigentum zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht, das die Mieterin mit ihrer bereits drei Tage nach dem Verkauf des Objekts erfolgten Erklärung gegenüber der Voreigentümerin ausübte. Damit beanspruchte die Mieterin, in den Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und den Käufern hinsichtlich der von ihr bewohnten Wohnung kraft Gesetz eingetreten zu sein und die Wohnung zum anteiligen Kaufpreis von € 30.000,00 zu erwerben. Nachdem die Erwerber das Vorkaufsrecht der Mieterin nicht anerkannten, erhob die Mieterin Klage.
Der BGH gab den Erwerbern Recht und wies die Klage der Mieterin letztinstanzlich ab. In seiner Entscheidung vom 22.11.2013 (Az. V ZR 96/12) stellte der BGH klar, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nur dann besteht, wenn der Verkäufer noch selbst die Teilung und die Begründung von Sondereigentum an den einzelnen Einheiten bewirkt oder zumindest beauftragt hat. Ebenso entstehe das Vorkaufsrecht des Mieters, wenn sich der Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag dazu verpflichtet hat, die Teilung des Objekts noch selbst durchzuführen.
Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin lediglich die formalen Voraussetzungen für eine Teilungsvereinbarung geschaffen, indem sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt hat. Die Teilungsvereinbarung und damit die Begründung von Wohnungseigentum haben jedoch erst die Erwerber ohne Mitwirkung der Verkäuferin vorgenommen. Damit sind aber die Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB nicht gegeben, so der BGH.
TIPP von IN ImmoNews:
Die Entscheidung hat für Mietshausbesitzer nicht unerhebliche wirtschaftliche Bedeutung und schafft Rechtsicherheit bei der Vorgehensweise. Der BGH hat mit seiner Entscheidung den Weg für den Fall, dass ein ungeteiltes Mietshaus an Erwerber, die in Wohnungseigentum umwandeln möchten, ohne dass gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für die Mieter entsteht, klar vorgezeichnet.
