Durch das Mehrheitsprinzip wird prinzipiell sichergestellt, dass nicht das Recht des Einzelnen – gegebenenfalls wirtschaftlich Stärkeren -, sondern der Wille der Mehrheit der Eigentümer einer Wohnanlage zum Tragen kommt. Grundsätzlich bedarf die Durchführung einer Renovierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) daher eines Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer. Dieser Grundsatz erfährt durch das Urteil des BGH ( 17.10.2014 – V ZR 9/14) eine substanzielle Modifikation für die Fälle, in denen es sich um nicht (mehr) aufschiebbare, dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen handelt.
Der BGH führt dazu aus, dass jeder Miteigentümer einer WEG das Recht hat, von allen anderen die Zustimmung zu unaufschiebbaren Renovierungen, die für die Funktionsfähigkeit oder den substanziellen Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums unbedingt erforderlich sind, zu verlangen. Gleichfalls hat der einzelne Eigentümer das Recht, für diesen Fall die Zustimmung Aller zu einer anteiligen Kostenübernahme und zur Bildung einer entsprechenden Sonderumlage zu verlangen.
Nur im Grundsatz muss dabei auf die Leistungsfähigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden; unaufschiebbare Arbeiten, etwas zur Gefahrenabwehr, sind ohne Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit durchzuführen. Eigentümer, die die Zustimmung zu solchen dringenden Maßnahmen verweigern und die damit verzögern, können sich nach BGH sogar schadenersatzpflichtig machen.
Dringende Sanierungsmaßnahmen haben jedoch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit zu entsprechen. Luxussanierungen sind also im Alleingang nicht durchsetzbar.
TIPP von IN ImmoNews:
Über die Frage, wann Sanierungsarbeiten unaufschiebbar bzw. dringend erforderlich sind, kann natürlich trefflich gestritten werden. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens und anwaltlicher Beratung ist dringend zu empfehlen.
Hinweis:
Verweigert der Mieter dem Vermieter und/oder dessen Handwerkern zum Zwecke der Durchführung dringend erforderlicher Renovierungsarbeiten den Zutritt zum Mietobjekt, so kann dies eine zulässige Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Der BGH lässt dabei selbst eine fristlose Kündigung dann zu, wenn dem Vermieter unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
