Immer häufiger werden Wohnungen einer WEG zur Maximierung der Mieteinkünfte kurzzeitig, also unter drei Monaten Mietdauer, an Messebesucher oder Touristen vermietet. Die Internet-Plattform airbnb bringt Angebot und Nachfrage schnell zusammen. Oftmals wird die ständig wechselnde Vermietung an Personen aus einem größtenteils eher fremdländischen Kulturkreis mit hierzulande nicht gewohnten Verhaltensweisen in der Wohnanlage als störend empfunden, da häufig mit Lärm und fremdartigen Gerüchen verbunden.
Es stellt sich daher immer häufiger in der Anlage die Frage, wie man diesem Trend entgegnen kann.
Es sind 2 Fallgestaltungen zu unterscheiden:
1. Mieter vermietet an Touristen unter:
Der Vermieter muss die Untervermietung der Wohnung an Touristen durch den Mieter nicht dulden. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung. Allerdings muss der Mieter zunächst abgemahnt und zur Unterlassung dieser Art der Untervermietung aufgefordert werden. Setzt der Mieter die Untervermietung trotz Abmahnung des Vermieters fort, ist die fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtlich möglich.
2. Eigentümer vermietet an Touristen:
BGH: Auch die Vermietung an Touristen ist eine Vermietung zu „Wohnzwecken“.
Ein Eigentümer ist grundsätzlich, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorschreiben, berechtigt, auch kurzfristig an Touristen zu vermieten. Denn auch die Vermietung an Medizintouristen ist wohnungsrechtlich als eine Vermietung zu Wohnzwecken zu werten, auch wenn das Finanzamt in einer steuerrechtlichen Betrachtung von Einkünften aus Gewerbebetrieb ausgehen wird. Eine Untersagung durch andere Eigentümer der Wohnanlage oder durch die Eigentümergemeinschaft wird daher nur schwer und nur dann, wenn es durch die Kurzzeitvermietung zu unzumutbaren Verhältnissen gekommen ist, rechtlich möglich sein.
Abhilfe gegen die Ohnmacht der WEG bringt das öffentliche Recht.
OVG Berlin-Brandenburg (OVG 10 S 34.15):
Örtliche Ordnungsbehörde kann Nutzung als Ferienwohnung untersagen!
Die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung für einen ständig wechselnden Personenkreis in einem Gebäude, für das eine Baugenehmigung als Wohngebäude vorliegt, stellt eine Nutzungsänderung dar. Die Nutzung als Ferienwohnung stellt eine eigene
Nutzungsart dar, für die eine neue Baugenehmigung erforderlich ist (die i.d.R. nicht erteilt werden würde).
Die Behörde ist daher berechtigt, die Nutzung als Ferienwohnung zu untersagen.
