Immer mehr Kleingewerbetreibende oder Selbständige möchten ein Haus mieten, in dem sie sowohl wohnen als auch arbeiten können. So lässt sich Arbeit und Familie oft viel leichter unter einen Hut bekommen und man spart dazu noch Zeit, Geld und Nerven, um den täglichen Weg zur Arbeitsstätte zu bewältigen. Der BGH hatte nun anlässlich einer durch den Vermieter ausgesprochenen Kündigung zu entscheiden, ob auf diese Kündigung die Vorschriften über die Wohnungsmiete oder doch eher der Gewerbemiete anzuwenden sind.
Der Mieter nutze das Mietobjekt im Einvernehmen mit dem Vermieter im Erdgeschoss beruflich als Hypnosepraxis, das Obergeschoss als Wohnung. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Schwerpunkt des einheitlichen Mietvertrages auf der gewerblichen Tätigkeit läge, da der Mieter damit seinen Lebensunterhalt verdienen würde. Damit sei es gerechtfertigt, auf den gesamten Mietvertrag Gewerbemietrecht anzuwenden mit der Folge, dass für eine Kündigung des Mietverhältnisses die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 BGB, also insbesondere ein Eigenbedarf nicht vorliegen müsse. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, das Berliner Kammergericht hat dem Vermieter dagegen Recht gegeben und den Mieter unter Zugrundelegung von Gewerbemietrecht zur Räumung verurteilt.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.07.2014 (VIII ZR 376/13) zunächst festgestellt, dass ein Mietvertrag über ein Mischmietverhältnis auf jeden Fall einheitlich, also vollständig nach Wohnraummietrecht oder Gewerbemietrecht zu beurteilen ist. Eine Aufteilung der jeweils anzuwendenden Rechtsnormen auf die Bereiche des Mietobjekts, die entweder gewerblich oder als Wohnung genutzt werden, kommt nicht in Frage.
Je nachdem, welche Nutzungsart überwiegt, soll nach BGH das entsprechende Mietrecht auf den gesamten Vertrag anwendbar sein. Dabei stellt der BGH fest, dass allein dadurch, dass ein Mieter mit der Arbeit in dem gewerblich genutzten Bereich seinen Lebensunterhalt verdient, kein überwiegender Vertragsschwerpunkt im Bereich der Geschäftsraummiete vorliegt. Die Wohnung als grundrechtsgeschützter Bereich verdient einen ebenso hohen Stellenwert.
Kann jedenfalls bei der gebotenen Einzelfallprüfung kein überwiegender vertraglicher Schwerpunkt festgestellt werden, gelte im Zweifel auf jeden Fall Wohnraummietrecht, so der BGH. Das bedeutet, dass der Vermieter für eine rechtmäßige Kündigung das Vorliegen der Gründe des § 573 Abs. 2 BGB (Eigenbedarf, Vertragsverletzung des Mieters, Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung – siehe für letztere auch bei Interesse (Link öffnen) behaupten und ggf. beweisen muss.
Tipp von IN ImmoNews
Will der Vermieter zumindest den gewerblich genutzten Teil nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete – also z. B. ohne das Vorliegen von Eigenbedarf – kündigen können, so ist darauf zu achten, dass die Vermietung von Geschäftsraum und Wohnraum auf jeden Fall in zwei getrennten Mietverträgen erfolgt, wobei zu bevorzugen wäre, den Mietvertrag über die Geschäftsräume zeitlich vor dem Wohnraummietvertrag abzuschließen. Beide Verträge sollten zudem nicht aufeinander Bezug nehmen. Der Geschäftsraummietvertrag soll von vorne herein zeitlich befristet sein, ggf. mit ein oder mehreren Verlängerungsoptionen für den Mieter.
