Der Mieter hatte seinen Schlüssel, der zu einer zentralen Schließanlage für den Zugang zu der Wohnanlage gehörte, verloren. Der Vermieter machte gegenüber dem Mieter, der bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei bei Einzug übergebenen Schlüsseln zurück geben konnte, einen Kostenvorschuss von € 1.468,00 für den Austausch der gesamten Schließanlage, der aus Sicherheitsgründen vorzunehmen sei, geltend. Im Zuge dessen kündigte der Vermieter an, die Schließanlage werde ausgetauscht, sobald der Kostenvorschuss eingegangen sei.

Der Mieter weigerte sich, einen Vorschuss zu bezahlen, so dass der Vermieter einen Teil des Vorschusses mit der hinterlegten Kaution verrechnete und bzgl. des Restbetrages vor Gericht ging. Die Schließanlage wurde nicht ausgetauscht.

Amts- und Landgericht gaben der Klage statt und verurteilten den Mieter zur Zahlung des Kostenvorschusses.

Ganz anders sah der BGH in seinem Urteil vom 05.03.2014 (VIII ZR 205/13) die Rechtslage. Richtig sei, dass der Mieter beim Verlust eines Schlüssels ggf. nicht nur den Wert des Schlüssels, sondern darüber hinaus – sofern dies für die Gewährleistung der Sicherheit in der Anlage erforderlich ist – auch die Kosten für den Austausch der gesamten zentralen Schließanlage zu tragen hat (siehe hierzu auch den Beitrag im Newsletter März 2013).

Allerdings gewährt der BGH diesen Anspruch nur, wenn auch tatsächlich ein Vermögensschaden eingetreten ist – und das sei erst dann der Fall, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist.

Der BGH sieht also in diesem Falle den Vermieter bzw. die Eigentümergemeinschaft in der Vorleistungspflicht. Schließlich könnte es der Vermieter ja – ggf. im Einvernehmen mit der Eigentümergemeinschaft – bei der alten Schließanlage belassen, wenn keine tiefgreifenden Sicherheitsbedenken vorliegen. Dann wäre aber tatsächlich kein Vermögensschaden eingetreten, da keine Kosten für den Austausch der Schließanlage angefallen wären. Der Vorbehalt des BGH ist also sachgerecht.