Wer den Kauf einer Immobilie über einen Kredit finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Käufer klingt dieser zunächst sehr juristisch. Tatsächlich ist die Grundschuld jedoch ein ganz normaler Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen. Sie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Die rechtlichen Grundlagen der Grundschuld finden sich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Durch die Eintragung wird die Bank allerdings nicht Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält vielmehr ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht an dem Grundstück oder der Immobilie.

Kann das Darlehen dauerhaft nicht vertragsgemäß zurückgezahlt werden, kann die Grundschuld im äußersten Fall als Grundlage für eine Verwertung der Immobilie dienen. Aus diesem Grund gehört sie bei der Finanzierung von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken zu den wichtigsten Sicherungsinstrumenten.

Warum Banken bei der Immobilienfinanzierung eine Grundschuld verlangen

Bei größeren Immobilienkrediten möchten Banken sicherstellen, dass das ausgeliehene Kapital ausreichend abgesichert ist. In der Praxis wird diese Absicherung meist durch die Bestellung einer Grundschuld erreicht.

Die Grundschuld wird zugunsten der finanzierenden Bank in das Grundbuch eingetragen. Die dafür notwendigen Erklärungen werden im Rahmen eines notariellen Verfahrens abgegeben. Der Notar beurkundet beziehungsweise beglaubigt die erforderlichen Dokumente und veranlasst anschließend die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt.

Für die Bank stellt die Grundschuld eine wichtige Voraussetzung dafür dar, den Immobilienkredit abzusichern. Je nach Gestaltung der Finanzierung erfolgt die Auszahlung des Darlehens daher häufig erst dann, wenn die vereinbarten Sicherheiten geschaffen oder entsprechende Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Ist die Grundschuld direkt an den Immobilienkredit gebunden?

Ein wichtiger Unterschied zwischen Grundschuld und Darlehen besteht darin, dass die Grundschuld rechtlich nicht automatisch untrennbar mit einem bestimmten Kredit verbunden ist.

Gerade diese Flexibilität ist einer der Gründe dafür, dass die Grundschuld in der Finanzierungspraxis so häufig verwendet wird. Auch wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann die eingetragene Grundschuld zunächst im Grundbuch bestehen bleiben.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie später erneut als Sicherheit genutzt werden, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung oder einer weiteren Finanzierung. Wird die Grundschuld dauerhaft nicht mehr benötigt, kann ihre Löschung aus dem Grundbuch beantragt werden.

Hierfür ist in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich. Erst mit dieser Zustimmung kann die Grundschuld über den Notar beim Grundbuchamt gelöscht werden.

Wie funktioniert die Grundschuldbestellung?

Sobald die Finanzierung einer Immobilie feststeht, stellt die Bank dem Käufer üblicherweise die Unterlagen für die sogenannte Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese Dokumente werden anschließend an den Notar weitergeleitet.

Beim Notartermin werden die relevanten Erklärungen erläutert und unterzeichnet. Danach reicht der Notar die notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt ein und veranlasst die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.

Für Immobilienkäufer ist dieser Schritt ein wichtiger Bestandteil des Finanzierungsablaufs. In vielen Fällen hängt die Auszahlung des Immobiliendarlehens davon ab, dass die vereinbarten Sicherheiten ordnungsgemäß bestellt wurden oder die hierfür notwendigen Voraussetzungen vorliegen.

Damit die Finanzierung reibungslos funktioniert, sollten Käufer die Unterlagen ihrer Bank für die Grundschuldbestellung rechtzeitig an den Notar weiterleiten. Verzögerungen bei der Bestellung der Grundschuld können sich sonst unter Umständen auch auf den weiteren Ablauf des Immobilienkaufs auswirken.

Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Grundschuld?

Die Bestellung einer Grundschuld ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt an.

Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt insbesondere von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab. Die Gebühren werden nicht frei ausgehandelt, sondern auf Grundlage der gesetzlichen Kostenregelungen berechnet.

Käufer sollten die Kosten der Grundschuldbestellung deshalb von Anfang an in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen. Sie gehören neben weiteren Ausgaben rund um Kaufvertrag, Grundbuch und Finanzierung zu den typischen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie entstehen können.

Warum die Grundschuld beim Immobilienkauf so wichtig ist

Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie ein komplizierter juristischer Begriff wirkt, ist ihre Funktion vergleichsweise einfach: Sie dient der Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit.

Ohne eine entsprechende Absicherung würden viele Banken größere Darlehen für den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks nicht in dieser Form vergeben. Die Grundschuld ist deshalb ein zentraler Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen.

Das notarielle Verfahren sorgt zugleich dafür, dass die notwendigen Erklärungen rechtssicher abgegeben und die Eintragung im Grundbuch ordnungsgemäß vorgenommen wird. Käufer erhalten im Rahmen der notariellen Abwicklung außerdem Gelegenheit, sich über die Bedeutung und rechtliche Tragweite der Grundschuldbestellung zu informieren.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich daher frühzeitig mit dem Thema Grundschuld beschäftigen. So lassen sich Finanzierung, Nebenkosten und zeitliche Abläufe des Kaufs besser aufeinander abstimmen.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, den gesamten Kaufprozess verständlich einzuordnen und erste Orientierung zu den einzelnen Schritten einer Immobilienfinanzierung zu geben. Für die konkrete Finanzierung ist die Bank zuständig, während der Notar die rechtliche Ausgestaltung und Eintragung der Grundschuld übernimmt.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten den Ablauf besser verstehen? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie kompetent durch die einzelnen Schritte Ihres Immobilienvorhabens.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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