Häufig wird eine Wohnung zu einem Zeitpunkt verkauft, zu dem eine Sonderumlage zur Beschlussfassung bevorsteht, gerade beschlossen, aber vom Verwalter noch nicht abgerufen wurde oder Teilbeträge erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung fällig werden sollen. Immer wieder stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wer von den beiden Vertragsparteien die Sonderumlage bzw. beschlossene Teilbeträge zu zahlen hat.
Der BGH hat diese Fragestellung mit seinem Urteil vom 15.12.2017 (Az: V ZR 257/16) beantwortet.

Häufig kümmert sich nur einer von mehreren Eigentümern um den anstehenden Verkauf einer Immobilie, sei es der getrennt lebende Ehepartner oder ein einzelnes Mitglied einer Erbengemeinschaft. Im notariellen Kaufvertrag wird dann in aller Regel ein umfassender Gewährleistungsausschluss für Mängel vereinbart, der nur dann unwirksam ist, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er kannte oder kennen musste, dem Käufer gegenüber arglistig verschwiegen hat.

Ein späterer Erwerber kann nicht wirksam durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, einen Beschluss der bisherigen Eigentümergemeinschaft oder den mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag an die bereits mit den bisherigen Eigentümern vorgenommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 12.05.2016 (VII ZR 171/15) festgestellt.

Der Verkäufer hatte sein Grundstück mit Haus im Internet annonciert, wobei er eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angab. Zudem übergab er vor Vertragsschluss die Grundrisspläne, aus denen sich in der Addition diese Größenangaben auch darstellten.

Der notarielle Kaufvertrag machte zur Größe der Wohnfläche keine Angaben, Unterlagen dazu waren der Notarurkunde nicht beigefügt. Zu einem späteren Zeitpunkt ließ der Käufer das Haus exakt vermessen, wobei sich eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 171,74 m² ergab.

Die Parteien, beides Privatpersonen, haben es eilig. Der Verkäufer will den Verkauf seiner Immobilie endlich in „trockene Tücher“ bringen, der Käufer will sicherstellen, dass nicht noch zu guter Letzt ein unliebsamer Konkurrent mit einem ggf. noch besseren Angebot auftaucht. Beide Parteien können also nach der grundsätzlichen Einigung, das Geschäft abschließen zu wollen, durchaus gute Gründe dafür haben, nun so schnell wie möglich den notariellen Vertrag beurkunden zu lassen. So geschehen in unserem Fall. Bereits einen Tag nach Besichtigung des Objekts und der mündlichen Einigung trafen sich die Kaufvertragsparteien beim Notar. Der Notar wies zwar darauf hin, dass die Parteien als Verbraucher nach dem Gesetz den Entwurf des Vertrages 2 Wochen vorher übersandt erhalten sollten, beurkundete den Vertrag aber gleichwohl. Der Käufer verzichtete nämlich im Vertrag auf die Einhaltung dieser 2-Wochen-Frist. Zudem wurde dem Käufer ein 5-wöchiges Recht zum Rücktritt vom Vertrage eingeräumt.

Jeder, der eine Immobilie erwerben möchte, stört sich in der Regel an der dabei zu zahlenden Grunderwerbssteuer. Allgemein bekannt ist, dass die Steuerpflicht zum Beispiel dadurch ein wenig verringert werden kann, dass ein Teil des vereinbarten Kaufpreises nach dem notariellen Vertrag auf die zusammen mit der Wohnung oder dem Haus veräußerte Einbauküche oder sonstige Einrichtungsgegenstände entfallen soll. Dieser Kaufpreisanteil unterliegt dann nicht der Grunderwerbssteuer.

Eigentlich war alles besprochen, man war sich über den Kaufpreis und die Formulierungen im Vertragsentwurf des Notars einig geworden und der Beurkundungstermin stand am nächsten Tage an. Voller Vorfreude nahmen die Kaufinteressenten am Vortag der Vertragsunterzeichnung nochmals einen letzten Besichtigungstermin war, bei dem sie auch die Verkäuferin kennenlernten, nachdem vorher alles über einen Makler gelaufen war. Plötzlich stellte die Kaufinteressentin fest, dass es sich bei dem künftigen Nachbarn um einen netten Arbeitskollegen handelte, mit dem sie ein anregendes Gespräch führte.

Stellt sich nach Erwerb eines Hauses heraus, dass ein Mangel vorliegt, so kann der Käufer grundsätzlich vom Verkäufer Schadenersatz verlangen, sofern Gewährleistungsrechte nicht vertraglich wirksam ausgeschlossen wurden – so etwa, wenn es sich um verdeckte oder vom Verkäufer verschwiegene Mängel handelt. Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich dabei in der Regel nach der Höhe der Kosten, die aufzuwenden sind, um die Mängel ordnungsgemäß zu beheben.

Auch die vorbehaltlose Zahlung einer Abschlagsrechnung bedeutet nicht, dass die darin in Rechnung gestellten Leistungen als vollständig und/oder mangelfrei vom Werkunternehmer erbracht wurden. Der Auftraggeber erklärt damit insbesondere nicht gleichzeitig die Erfüllung aller in der Abschlagsrechnung aufgelisteten Leistungen durch den Werkunternehmer.

Die Beklagte dieses Falles war Voreigentümerin eines an mehrere Mieter vermieteten, ungeteilten Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten. Nach Vorliegen der von ihr noch eingeholten Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte sie das nach wie vor ungeteilte Mietshaus im Ganzen an drei Erwerber. Diese vereinbarten durch notariellen Vertrag noch am selben Tage die Teilung des Objekts und Bildung von Wohnungs-/Sondereigentum hinsichtlich der vier Wohnungen.

Die meisten Eigentümer von Immobilien sind sicherlich der Ansicht, dass jeder erzielbare Preis beim Verkauf rechtens ist, solange es einen Marktteilnehmer gibt, der den aufgerufenen Kaufpreis bereit ist zu zahlen. Der Markt reguliert den Preis. Zudem besteht in Deutschland Vertragsfreiheit und das beinhaltet auch die Festlegung des Preises. Sicherlich sind derartige Gedanken nicht falsch – sie gelten jedoch nicht uneingeschränkt. Besteht nämlich zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie ein auffällig großes Missverhältnis, dann ist der Vertrag insgesamt als sittenwidrig zu bewerten. Damit verurteilte das Berliner Kammergericht (Urteil vom 15.06.2012, 11 U 18/11) die Verkäuferin einer Eigentumswohnung zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an der Immobilie.

Bereits im März 2012 hatte sich ProEigentum Immobilien im Gästebeitrag ihres Newsletters mit dem spannenden Thema „Home Staging“ beschäftigt. Immer noch können sich viele Menschen unter dem Begriff nichts Konkretes vorstellen. Andere, die wissen, was sich dahinter verbirgt, halten Home Staging für einen neumodischen Trend und für entbehrlich. Ein Irrglaube, der Verkäufern von Immobilien teuer zu stehen kommen kann.

In vielen älteren Gebäuden, aber auch in Neubauten drängt sich bei den Bewohnern angesichts der hohen Geräuschdurchlässigkeit und des deutlich vernehmbaren Trittschalls hier und da der Eindruck auf, die Wände sein aus Pergamentpapier, Decken und Böden bestünden ausschließlich aus Linoleum. Bei Altbauten ist anerkannt, dass bezüglich des Schallschutzes ein Bestandsschutz in der Weise gilt, dass ein neuer Eigentümer oder Mieter den Schallschutz, den die Bauausführung zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gewährte, zu akzeptieren hat. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Nachbesserungen am Schallschutz besteht daher für Altbauten nicht.

Wer bauen möchte, aber nicht über ein eigenes Grundstück verfügt, wendet sich häufig an einen Bauträger. Während der klassische Bauherr sein eigenes Grundstück durch einen Architekten beplanen und von einem Bauunternehmen bebauen lässt, gehört das Grundstück im Falle des Erwerbs über einen Bauträger zunächst diesem. Der Bauträger überträgt dann das Eigentum am Grundstück auf den Käufer, verbunden mit einer Verpflichtung, auf diesem Grundstück ein Haus zu errichten, eine Grundsanierung vorzunehmen oder aufzustocken. Der Kaufpreis wird nicht in einer Summe zur Zahlung fällig, sondern entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung in Raten bezahlt. Die Fälligkeit und die Höhe der einzelnen Raten hängen vom Baufortschritt ab.

Im Grunde genommen allseits bekannt ist die gesetzliche Verpflichtung, sämtliche Bestimmungen eines Vertrages über bebaute oder auch unbebaute Grundstücke einschließlich aller Nebenabreden notariell beurkunden zu lassen und dieser notariellen Urkunde auch alle rechtlich relevanten Anlagen, wie Pläne, Skizzen, Genehmigungen, etc. beizufügen. In der Regel nicht als Anlage zur notariellen Urkunde wird allerdings der Verkaufsprospekt des Bauträgers genommen. In der Notarsurkunde findet sich unter der Beschreibung des Vertragsobjekts meist lediglich die grundbuchmäßige Bezeichnung des Grundstücks.

Nicht immer bleibt es beim Ursprungszustand eines Baukörpers. Häufig erfolgen im Laufe der Zeit Anbauten, Aufstockungen, Dachausbauten, Gauben, etc.

Viele dieser Maßnahmen erfordern die Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung, um nicht als Schwarzbau zu gelten. Interessenten einer gebrauchten Immobilie, die solche Merkmale der Vergrößerung oder Erweiterung erkennen lassen, sind daher gut beraten, sich vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages die entsprechenden Baugenehmigungen für die vorgenommenen Erweiterungsmaßnahmen vorlegen zu lassen.

Die Anbieter von Fertighäusern sind berechtigt, von ihren Kunden spätestens zwei Monate vor Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank oder eines anderen Kreditinstitutes über den gesamten Kaufpreis zu verlangen. Die Hersteller von Fertighäusern können damit wirksam alle Zahlungsverpflichtungen des Käufers absichern. Eine entsprechende Vertragsklausel bestätigte der Bundesgerichtshof im Mai 2010. Der BGH führte insbesondere aus, dass die Kunden durch eine derartige Vertragsklausel auch nicht sonderlich zusätzlich finanziell belastet würden, da sich die Avalgebühren für eine derartige Bürgschaft in vertretbarem Rahmen halten würden. Alternativ zur Bürgschaft können die Kunden dem Fertighaushersteller auch die Eintragung einer Sicherungsgrundschuld anbieten, wobei diese Vorgehensweise mit dem Postulat der finanzierenden Bank, selbst erstrangig gesichert zu werden, kollidieren könnte.