VERMIETEN

Betriebskostenabrechnungen zeitnah erstellen

Es kommt gar nicht so selten vor, dass Vermieter versäumen, die jährlichen Betriebskosten gegenüber ihren Mietern rechtzeitig, d.h. vor Ablauf der Verjährungsfrist, abzurechnen und etwaige Nachzahlungen geltend zu machen. Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seine dann bereits verjährten Betriebskostenforderungen für vergangene Jahre gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verrechnen.

Kein Anspruch auf Sat-Schüssel bei Kabel oder Internet

Ausländischen Mietern ist grundsätzlich der Zugang zu Programmen aus ihrem Kulturkreis und in ihrer Sprache zu ermöglichen. Dies führte nicht selten dazu, dass an großen Wohnanlagen ein nicht kontrollierbarer Sat-Schüssel Wald entstand. Multikulti ließ die Schüsseln aus den Balkonen wachsen – häufig mit zweifelhaften optischen Auswirkungen.

Urteil zur Mietpreisbremse ergangen

Die Gerichte machen jetzt ernst und es dürfte in nicht allzu ferner Zukunft zu einer regelrechten Klagewelle gegen zu hohe Mieten, die gegen die seit Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse verstoßen, kommen. Die Bundesregierung hat dies bereits im Vorfeld der Verabschiedung des Gesetzes gesehen und geht in den Motiven des Gesetzgebers von einer nicht kalkulierbaren zusätzlichen Kostenbelastung für die Justiz aus.

Wie viele Bohrlöcher darf ein Mieter hinterlassen?

Bohrlöcher in Fliesen des Badezimmers sind häufig der Quell heftiger Streitigkeiten bei Auszug des Mieters. Nachdem der Mieter seine bei Einzug montierten Badschränke, Badaccessoires, Handtuchhalter, Klopapierhalter, Seifenspender etc. wieder abgebaut hat, zeigt sich oft ein Bild der Verwüstung, dem augenscheinlich ein Emmentaler als Vorlage diente.

BGH: Auch länger zurückliegende Mietrückstände rechtfertigen fristlose Kündigung

Auch wenn – immer noch bestehende – Mietrückstände aus Monaten stammen, die über ein halbes Jahr zurückliegen, ist es nach Auffassung des BGH (Urteil vom 13.07.2016; Az. VIII ZR 296/15) immer noch möglich, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Mieterhöhungsverlangen per Postbrief - kein Widerrufsrecht!

Ein Vermieter hatte seinem Mieter per Post ein Schreiben geschickt, in den der die Zustimmung zu einer Mietpreiserhöhung verlangte. Der Mieter hatte der Mieterhöhung auch zunächst schriftlich zugestimmt, seine Zustimmung aber später wieder widerrufen.

BGH: Auch Jobcenter muss Miete pünktlich anweisen – ansonsten droht Kündigung

Sozial schwächere Mieter  erhalten oft nur dann eine Wohnung, wenn sie die Übernahme der Miete durch das Jobcenter nachweisen können. Dabei zahlt das Jobcenter teils an den Mieter, der damit in die finanzielle Lage versetzt wird, die monatliche Miete an den Vermieter zu bezahlen, teils überweist das Jobcenter aber auch direkt an den Vermieter.

BGH: Kein Schmerzensgeld für Mieter bei Beleidigung per sms

Während grobe Beleidigungen des Mieters gegenüber dem Vermieter nach einem Urteil des Amtsgerichts München (28.11.2014 – 474 C 18543/14;  http://www.proeigentum.de/immo-news/vermieten/sie-promovierter-arsch-fristlose-kuendigung-216#c) sogar die sofortige fristlose Kündigung rechtfertigen können, kommt der Vermieter bei gleichem Tatbestand, wenn die Beleidigungen per sms erfolgten, zumindest um die Zahlung von Schmerzensgeld.

Nachmieter muss nicht immer akzeptiert werden

Bei einer Kündigung von Wohnraum sind stets Kündigungsfristen zu beachten. Das Gesetz sieht eine Mindestfrist von knapp drei Monaten vor, die zwischen Ausspruch der Kündigung und der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses liegen muss.

Räumungsklage gegen volljähriges Kind des Mieters erforderlich?

Gegen den Mieter bestand bereits ein rechtskräftiges Räumungsurteil. Als der Gerichtsvollzieher zum angesetzten Termin die Zwangsräumung durchführen wollte, wandte der Mieter ein, dass im Haus ja auch noch der volljährige Sohn leben würde. Der Gerichtsvollzieher hob den Räumungstermin daraufhin auf, da das Urteil nicht auch gegen den Sohn lautete und damit eine vollständige Räumung ohnehin nicht vorgenommen werden hätte können.

Untervermietung an „Medizintouristen“ berechtigt zur fristlosen Kündigung

Die Untervermietung einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung durch den Mieter an ständig neue Personen, vorwiegend aus dem arabischen Kulturkreis, berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

Dies hat das Amtsgericht München bereits mit Urteil vom 29.09.2015 (Az.: 432 C 8687/15) entschieden.

Zustand zu Mietbeginn hat im Zweifel der Mieter zu beweisen

Die Bestimmung in Mietverträgen, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung auch dann durchführen muss, wenn er die Wohnung bei Einzug unrenoviert übernommen hat, ist nach derzeitiger Rechtsauffassung des BGH unwirksam, siehe auch hier.

Will ein Mieter eine derartige Klausel zu Fall bringe, obwohl der Vermieter vorträgt, die Wohnung sei renoviert übergeben worden, so hat der Mieter den unrenovierten Zustand bei Einzug zu beweisen.

Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters

Die Mietvertragsparteien hatten vereinbart, dass beidseits eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages in den ersten vier Jahren nicht möglich sei sollte. Nach knapp zwei Jahren erforderte eine berufliche Veränderung beim Mieter die Aufgabe der Wohnung. Der Vermieter akzeptierte zwar die vorzeitige Kündigung des Mieters nicht, war aber mit einer Aufhebung des Mietvertrages einverstanden, sofern der Mieter einen adäquaten Nachmieter präsentieren würde. Der Vermieter verlangte vom Mieter die Vorlage einer kurzen schriftlichen Erklärung des avisierten Nachmieters zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft, Verdienstbescheinigungen, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopie, eine Bonitätsauskunft und die Erklärung, dass der Nachmieter den bisherigen Mietvertrag vorbehaltslos unterschreiben werde. Der potentielle Nachmieter war zu diesen Auskünften nicht bereit. Zudem verweigerte der Vermieter dem Mieter die Aufstellung eines Schildes eines vom Mieter beauftragten Maklers. Schließlich verweigerte der Vermieter die Tragung irgendwelcher Kosten an den Makler.

Mietvertragsende bei Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe?

Obwohl er mitgeteilt hatte, dass er nicht bereit sei, den Mietvertrag nach Mieterkündigung vorzeitig - also vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - zu lösen, führe der Vermieter gleichwohl mit dem Mieter nach dessen Auszug die Wohnungsabnahme durch und nahm die Schlüssel für das Mietobjekt zurück. Der Mieter sah darin zumindest ein stillschweigendes Einverständnis des Vermieters mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Er stellte die Mietzahlungen ein. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Miete bis Mietvertragsende.

Laminat statt Teppichboden?

Das Mietverhältnis dauert schon einige Jahre an und der in der Wohnung verlegte Teppichboden ist bereits erheblich abgenützt. Der Vermieter ist daher bereit, einen neuen Bodenbelag verlegen zu lassen. Er beabsichtigt, an Stelle des Teppichbodens nunmehr einen Laminatboden zu verlegen, der leichter zu reinigen und für Allergiker verträglicher ist. Der Mieter weigert sich aber überraschenderweise, einen Laminatboden zu akzeptieren. Der Mieter verweist darauf, dass die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem Teppichboden ausgestattet war und er deshalb Anspruch darauf habe, dass ein erneut ein Teppichboden verlegt werden würde. Zudem würde sich der Trittschall für die Mieter unter ihm bei Laminat erhöhen. Nachdem sich die Parteien nicht einigen konnten, musste die Justiz bemüht werden.

Betriebskostenabrechnung mit ungeeichten Zählern unwirksam

Das zum 01.01.2015 in Kraft getretene neue Mess- und EichGesetz verpflichtet Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften, ihre Betriebskostenabrechnung nur noch aufgrund von Werten vorzunehmen, die mit geeichten Messgeräten ermittelt wurden. Verstößt der Vermieter oder die WEG gegen dieses Gebot, rechnen diese also mit Werten ungeeichter Messgeräte gegenüber dem Mieter ab, so ergeben sich zweierlei Konsequenzen:

BGH: Vorkaufsrecht verschwiegen – Eigentümer muss Schadenersatz zahlen

Werden die Wohnungen in einem Mietshaus in Wohnungseigentum aufgeteilt, so steht den Mietern, die vor der Aufteilung bereits in dem Haus gewohnt haben, ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim nächsten Verkauf zu. Will der Eigentümer eine vermietete Wohnung nach Aufteilung verkaufen, so muss er den Mieter nämlich unter Vorlage des beabsichtigten Kaufvertrages über sein Vorkaufsrecht hinweisen, so dass der Mieter darüber entscheiden kann, ob er selbst anstelle des Kaufinteressenten die von ihm bewohnte Wohnung kaufen möchte.

„Sie promovierter Arsch“: Fristlose Kündigung

Ein Mieter ließ sich während eines heftigen Streits mit seinem Vermieter dazu hinreißen, diesen mit der Bezeichnung „Sie promovierter Arsch“ zu betiteln. Dies ließ sich der Vermieter nicht gefallen und kündigte das Mietverhältnis fristlos, was sich wiederum der Mieter nicht gefallen ließ. Und so landete der Fall schließlich beim Amtsgericht München.

BGH: keine Bedarfsvorschau auf Eigenbedarf

Der Vermieter kündigte den Mietvertrag nach nur knapp 2 Jahren Mietzeit wegen Eigenbedarfs der zwischenzeitlich 20-jährigen Tochter, die nun ein Studium aufnimmt und studieren möchte. Dazu wolle die Tochter in das Mietobjekt ziehen.

BGH: Vermieter haften für Legionellenerkrankung des Mieters

Der Mieter erkrankte an einer von Legionellen verursachten Lungenentzündung. Er beanspruchte vom Vermieter Schmerzensgeld und Schadenersatz in Höhe von EUR 23.500,00. Während des Prozesses verstarb der Mieter an den Folgen der Lungenentzündung. Seine Tochter führte den Rechtstreit bis zum BGH fort, nachdem Amts- und Landgericht die Klage abgewiesen hatten.

BGH kippt Schönheitsreparaturklauseln

Schwarzer Mittwoch für alle Vermieter. Am 18.03.2015 schränkte der Bundesgerichtshof (BGH) mit zwei grundsätzlichen Urteilen die Möglichkeit für Vermieter, Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen, erheblich ein.

Keine Schönheitsreparaturpflicht bei unrenovierter Mietwohnung

Der BGH hatte es in seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) zur Frage der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommenem Wohnraum nur andeuten, aber nicht entscheiden können, weil sich der Rechtstreit vorher anderweitig erledigt hatte. Trotzdem nehmen die Instanzgerichte bereits Bezug auf den Hinweisbeschluss und entscheiden in seinem Lichte.

Barkaution/Kautionsbürgschaft auf 3 Monatsmieten beschränkt?

Der Vermieter darf anlässlich der Vermietung eine Mietsicherheit (landläufig Kaution genannt) in Höhe von höchstens drei Monatskaltmieten verlangen. Dies ist ausdrücklich in § 551 Abs. 1 BGB geregelt und kann von den Vertragsparteien auch nicht wirksam umgangen werden.

Nach Kündigung: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs des Mieters?

Das Mietverhältnis war ordentlich zum 31.07.2012 gekündigt worden, was zwischen Mieter und Vermieter auch grundsätzlich unstreitig war. Der Mieter zog allerdings bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus. In diesem Falle regelt § 545 BGB, dass der Vermieter binnen 14 Tagen, nachdem er von der fortgesetzten Benutzung der Wohnung durch den Mieter erfahren hat, dem Mieter unmissverständlich zu verstehen geben muss, dass er dem weiteren Gebrauch widerspricht und den Mieter zur Räumung und Übergabe der Wohnung auffordert. Tut der Vermieter dies nicht, so gilt das Mietverhältnis als unbefristet fortgesetzt.

Duldungspflichten des Mieters: Besichtigung durch Kaufinteressenten ja - Fotos nein

Immer wieder ergeben sich Spannungen zwischen Mieter und Vermieter, wenn letzterer das Mietobjekt verkaufen möchte. Nur ungern oder am besten gar nicht möchte der Mieter die Scharen von Interessenten durch seine Wohnung ziehen lassen. Zum einen bringen Interessenten häufig Schmutz in die Wohnung, fassen persönliche Gegenstände an, verrücken Möbel und kriechen am Boden umher, um Messungen vorzunehmen. Zum anderen befürchten viele Mieter, im Zuge des Verkaufs des Mietobjekts wegen Eigenbedarf des Erwerbers die Kündigung zu erhalten.

Rauchen in Mietwohnung (1) und (2)

(1) Nun hat es das Landgericht Düsseldorf bestätigt. Starken Rauchern kann die Wohnung gekündigt werden, sofern sich durch den Qualm unzumutbare Belästigungen der anderen Hausbewohner ergeben. Das LG Düsseldorf hat damit das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 31.07.2013 aufrecht erhalten. IN ImmoNews hatte über das Urteil in erster Instanz im Newsletter von September 2013 berichtet (Link öffnen) und wir hatten versprochen, in diesem Fall für Sie am Ball zu bleiben.

Keine Mietminderung bei Zutrittsverweigerung für Vermieter

Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist bereits mehr als angespannt und dann treten auch noch Mängel in der Wohnung auf. In dem vom Landgericht Berlin im Berufungsverfahren zu entscheidenden Fall fiel u. a. die Heizungsanlage aus. Der Mieter unterrichtete den Vermieter vom Vorliegen des Mangels und minderte auch gleich die Miete entsprechend.

BGH-Urteil zur Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

Ein Mieter-Ehepaar begehrte wegen eines befristeten, jedoch mehrjährig andauernden, beruflich bedingten Auslandsaufenthalts des Mannes, bei dem ihn seine Ehefrau begleitete, die Erlaubnis, zwei Zimmer ihrer 3-Zimmer-Wohnung an eine namentlich genannte Interessentin unter zu vermieten. Lediglich ein Zimmer wollten die Mieter zum Unterstellen persönlicher Gegenstände oder zu gelegentlichen Übernachtungszwecken selbst weiterhin nutzen. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur Untervermietung.

BVerfG: Eigenbedarf auch bei Nutzung als Zweitwohnung

Ein Vermieter aus Hannover hatte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er machte geltend, dass er die Wohnung selbst benötige, um seine in Berlin wohnende uneheliche Tochter in regelmäßigen Abständen besuchen zu können. Die Mieterin witterte unzutreffendes Vorbringen, nachdem die Miete äußerst gering war und der Verdacht bestand, dass der Vermieter die Mieterin lediglich loswerden wollte.

Der Vermieter bekam in zweiter Instanz vor dem Landgericht Berlin Recht, die Nichtzulassungsbeschwerden dagegen wurden weder vom BGH noch vom Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung angenommen.

BGH: Mieterhöhung durch Wohnungskäufer

Eine vermietete Wohnung wurde in dem vom BGH entschiedenen Fall an einen Käufer veräußert. Schon in dem notariellen Kaufvertrag ermächtigte der Verkäufer den Käufer, sämtliche mietrechtlichen Erklärungen im eigenen Namen abgeben zu können. Noch vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in diesem Falle erst Monate später erfolgte, verfasste der Käufer ein Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin.

Eigenbedarf bei Getrenntlebenswunsch

Wenn sich Eheleute scheiden lassen möchten, sieht das Gesetz zunächst eine einjährige Trennungszeit vor, um sicherzustellen, dass die Eheleute eine derartige Entscheidung nicht im Zustand überreizter Emotionen und übereilt getroffen haben. Vielmehr soll den Ehepartnern auch ausreichend Zeit eingeräumt werden, um in diesem Trennungsjahr ggf. sogar wieder zueinander zu finden. Das Landgericht Heidelberg hat nun in einem Urteil vom 14.12.2012 (5 S 42/12) entschieden, dass ein Ehegatte das Mietverhältnis seiner vermieteten Wohnung auch wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen kann, um die Möglichkeit eines Getrenntlebens in räumlicher Trennung zu seinem Ehepartner zu ermöglichen.

Duldung verspäteter Mietzahlungen

Fast in allen Mietverträgen findet sich die Bestimmung, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen ist. Nicht immer deckt sich allerdings die vertragliche Theorie mit der Praxis. Häufig kommt es zu Verzögerungen bei der Mietzahlung. Gerät der Mieter trotz Mahnung wiederholt mit der Mietzahlung in Verzug, so hat der Vermieter u.U. sogar die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos, auf jeden Fall aber ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.

Wohnungsschlüssel weg – Mieter haftet für neue Schließanlage nur bei tatsächlichem Einbau

Der Mieter hatte seinen Schlüssel, der zu einer zentralen Schließanlage für den Zugang zu der Wohnanlage gehörte, verloren. Der Vermieter machte gegenüber dem Mieter, der bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei bei Einzug übergebenen Schlüsseln zurück geben konnte, einen Kostenvorschuss von € 1.468,00 für den Austausch der gesamten Schließanlage, der aus Sicherheitsgründen vorzunehmen sei, geltend. Im Zuge dessen kündigte der Vermieter an, die Schließanlage werde ausgetauscht, sobald der Kostenvorschuss eingegangen sei.

BGH: Unwirksamer Zeitmietvertrag bedeutet im Zweifel Kündigungsverzicht

Einen Zeitmietvertrag kann seit 2002 nur noch abschließen, wer nach Ablauf der Befristung Eigenbedarf geltend machen kann oder grundlegende Sanierungsarbeiten durchführen möchte. Diese Voraussetzungen müssen bereits bei Abschluss des Mietvertrages feststehen und im Vertrag schriftlich festgehalten sein (siehe auch Newsletter vom März 2012).

BGH: Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen steht offenbar vor dem Aus!

Offenbar steht eine signifikante Änderung des BGH in Bezug auf die Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen bevor. Dies hat das oberste deutsche Gericht in einem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 angedeutet.

Zahlung ist Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Vermieter verlangte von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Mieter gab eine zustimmende Erklärung jedoch nicht ab. Allerdings änderte er seinen Dauerauftrag und überwies ab dem Monat, zu dem die Mieterhöhung im Falle einer Zustimmung wirksam geworden wäre, die erhöhte Miete. Der Aufforderung des Vermieters, die Zustimmung zur Mieterhöhung ausdrücklich schriftlich zu erklären, kam der Mieter mit dem Hinweis darauf, dass er mit der Zahlung der erhöhten Miete doch stillschweigend zugestimmt habe und es damit einer ausdrücklichen Zustimmung nicht mehr bedürfe, nicht nach. Der Vermieter, dem dies nicht ausreichte, erhob Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen.

Untervermietung an Touristen

Der Mieter, der seine 2-Zimmer-Wohnung zum Zwecke des Besuchs der Tochter nur alle 2 Wochen am Wochenende selbst nutzte, hatte von der Vermieterin die Erlaubnis erhalten, die Wohnung ohne deren vorherige Überprüfung untervermieten zu dürfen. Dabei erlegte die Vermieterin dem Mieter allerdings auf, dem Untermieter Postvollmacht zu erteilen, sodass ihm auch die Zustellung von Postsendungen an den Untermieter zuzurechnen sei, ohne Rücksicht darauf, ob der Untermieter die Post auch zuverlässig an ihn, den Mieter, weiterleiten würde.

Galerie zählt in der Regel zur Wohnfläche

Verfügt eine Mietwohnung über eine Galerie und wird diese Galerie in der Insertion und insbesondere im Mietvertrag bei der Beschreibung der Wohnung als zur Wohnfläche (im Gegensatz zur ausdrücklich bezeichneten Nutzfläche) beschrieben, so zählt die Galerie zur Wohnfläche. Dies gilt nach einem Urteil des BGH aus dem Jahre 2010 (Az. VIII ZR 39/09) unabhängig davon, ob die Galerie z.B. aufgrund niedrigen Kniestocks und Dachschrägen nach öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften bei der Berechnung der DIN-Flächenberechnung gar nicht berücksichtigt werden kann. Ja, dies gilt selbst dann, wenn die Galeriefläche nach baurechtlichen Vorschriften überhaupt kein Aufenthaltsraum ist. Laut BGH kommt es entscheidend darauf an, ob die Galeriefläche zu Wohnzwecken mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so zählt sie auch zur (gegenüber dem Mieter abrechnungsfähigen) Wohnfläche.

Mieterhöhungsverlangen durch Erwerber

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen ging dem Mieter zeitlich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Übergang von Nutzen und Lasten, jedoch vor Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch zu. Der Mieter war der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei, da der Erwerber zum Zeitpunkt des postalischen Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht Eigentümer gewesen sei und deshalb nicht befugt gewesen sei, eine Mieterhöhung auszusprechen.

Trockener Keller auch in Altbau

So unterschiedlicher Meinung können Gerichte sein!

In unserem Newsletter von Oktober 2013 hatten wir über ein Urteil des Amtsgerichts Ansbach vom 05.02.2013 berichtet, wonach der Mieter eines Altbaus grundsätzlich mit Feuchtigkeit im Keller zu rechnen habe, keinen Anspruch auf einen trockenen Altbaukeller habe und daher bei Einlagerung von Gegenständen keinen Ersatz etwaiger, durch auftretende Feuchtigkeit entstandener Schäden beanspruchen könne.

Doppelvermietung kann teuer kommen

Es ist sicherlich Folge der derzeit ungebrochen hohen Nachfrage nach Mietwohnungen, dass sich Vermieter ihren neuen Mieter aus einer großen Gruppe von Mietinteressenten aussuchen können. Vor Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte sich der Vermieter jedoch sicher sein, dass er mit einem bestimmten Mietinteressenten auch wirklich einen Vertrag abschließen will.

Nutzungsentschädigung bei unvollständiger Räumung

Der Mieter beließ nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem die in seinem Eigentum stehende Einbauküche, seine Waschmaschine und Gerümpel in der Wohnung. Der Vermieter akzeptierte dies bei der Übergabe nicht, sondern stellte sich vielmehr auf den Standpunkt, dass die Wohnung damit noch nicht ordnungsgemäß geräumt sei, er als Vermieter einen Anspruch auf Übernahme einer vollständig geräumten Wohnung habe. Bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter alle in seinem Eigentum stehenden Gegenstände und Einbauten aus der Wohnung entfernt hat, beanspruchte der Vermieter weitere Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglichen Miete.

Rückgabe des Mietobjekts muss in neutraler Wandfarbe erfolgen

In einer früheren Entscheidung hatte der BGH entschieden, dass es dem Mieter während der Mietzeit freisteht, in welchen Farben er die Wände und Decken des Mietobjekts streicht. Es entspräche dem Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit des Mieters, in der Frage der Farbwahl nicht mietvertraglich eingeschränkt zu sein.

Separate Kündigung von Garage möglich!

Immer wieder kommt es vor, dass die parallel zu einer Wohnung vermietete Garage oder der Tiefgeragenstellplatz plötzlich vom Vermieter gerne selbst benutzt werden möchte. Spätestens dann stellt sich die Frage, ob die Garage unabhängig vom weiteren Bestand des Wohnungsmietvertrages gekündigt werden kann.

Altbau darf feuchte Kellerwände haben

Der Mieter hatte eine Altbauwohnung gemietet, dessen Kellerwände durchfeuchtet waren. Der Keller war damit insbesondere zur Lagerung von feuchtigkeitsempfindlichen Gegenständen nicht geeignet. Der Mieter erachtete dies als Mangel der Mietsache und minderte die Miete. Der Vermieter kündigte den Mietvertrag daraufhin fristlos wegen Mietzahlungsverzug.

Gericht: Kündigung eines starken Rauchers zulässig

Das Amtsgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 31.07.2013 (Az: 24 C 1355/13) festgestellt, dass es der Vermieter eines Mehrfamilienhauses nicht zu dulden brauche, wenn Zigarettenrauch, der aus der Wohnung eines starken Rauchers in das Treppenhaus zieht, zu einer unerträglichen und damit für die übrigen Hausbewohner unzumutbaren Geruchsbelästigung wird und hat die fristlose Kündigung des Vermieters bestätigt.

Eigenbedarfskündigung bei Verkauf erst nach Grundbucheintrag!

Der Verkäufer einer Wohnimmobilie hat naturgemäß keinen Eigenbedarf, der Mieter will nicht freiwillig ausziehen – da bleibt dem Eigentümer oft nichts anderes übrig, als seine Immobilie vermietet zu verkaufen.

Der Käufer seinerseits möchte das Objekt für sich selbst und seine Familie nutzen und dem Mieter daher schnellstmöglich wegen Eigenbedarfs kündigen.

BGH: Unwirksame Befristung im Mietvertrag führt zu Kündigungsverzicht

Seit der Mietrechtsreform 2002 gilt bei Wohnraummiete, dass ein Mietvertrag nur dann wirksam befristet werden kann, wenn nach Ablauf der Befristung entweder Eigenbedarf des Vermieters eintritt, eine grundliegende Sanierung vorgesehen ist oder die Wohnung an einen Angestellten vergeben werden soll, vgl. § 575 BGB. Den Befristungsgrund muss der Vermieter schon bei Abschluss des Vertrages benennen und in den Vertrag mit aufnehmen. Liegen diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr vor, so ist der Vertrag im Zweifel unbefristet geschlossen bzw. hat der Mieter einen Rechtsanspruch darauf, ihn in einen unbefristeten Vertrag umzuwandeln.

Renovierungsklausel im Mietvertrag – strengere Regeln durch BGH

Fast in allen Formularmietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter nach einem mehr oder weniger flexiblen Fristenplan Renovierungsarbeiten im Mietobjekt vorzunehmen hat – z.B. fünf Jahre für Malerarbeiten, sieben Jahre für das Streichen von Heizkörpern und Türstöcken etc..

Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus und muss daher nicht mehr nach diesem Plan renovieren, so sehen die meisten Mietverträge vor, dass der Mieter dem Vermieter in diesem Fall bei Auszug zumindest einen zeitanteiligen Betrag zu bezahlen hat, sog. Quotenklausel.

Betriebskosten - Wenn der Vermieter selbst Hand anlegt...

Viele Eigentümer wollen sich um einige Dinge, die eine ordnungsgemäße Verwaltung des vermieteten Eigentums beinhaltet, nun einmal selbst kümmern. Sei es den Garten zu pflegen oder Teile der Aufgaben, die eigentlich dem Hausmeister zufallen, zu erledigen.

Wenn der Vermieter dazu technisch in der Lage ist, haben die Mieter insoweit grundsätzlich meist keine Einwände.

Vorsicht: Längere Kündigungsfristen bei alten Mietverträgen

Seit dem 1. September 2001, zu dem das Mietrecht an vielen Stellen, so auch im Bereich der Kündigungsfristen geändert wurde, gilt für beide Vertragsparteien, dass spätestens am dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert sich diese Frist jeweils um drei Monate. Wie sieht es aber bei alten Mietverträgen, die bereits vor dem 1.September 2001 geschlossen wurden, aus?

Vorsicht Falle: Protokoll über Wohnungsübergabe

Bestätigt ein Vermieter in einem Protokoll, dass anlässlich der Wohnungsübergabe keine Schäden feststellbar waren bzw. das Mietobjekt ohne Mängel übergeben wurde, so hat der Vermieter später keinen Anspruch auf Schadenersatz für offene Mängel, die der Vermieter bei der Objektübernahme mit zumutbarem Aufwand hätte erkennen können.

Schönheitsreparaturen – sog. „Parkettklausel“ unwirksam

In einem Formularmietvertrag war aufgenommen, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hatten. Konkretisierend war vorgesehen, dass die Mieter auch die Pflicht zur Versiegelung des Parketts übernehmen. Insoweit führt der Mietvertrag folgendes aus: „…. sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet……“

Mietkaution bis zum Ende des Mietverhältnisses unantastbar

Die auf dem Mietkautionskonto hinterlegte Mietkaution steht als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung. Bestehen seitens des Vermieters bereits während des noch laufenden Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter, die dieser aber bestreitet, so ist der Vermieter nicht berechtigt, sich insoweit schon einmal aus der Mietkaution zu befriedigen.

Tiefgaragenplatz kein allgemeiner Abstellplatz

Der Mieter eines Tiefgaragenstellplatzes darf ohne ausdrückliche anderweitige Erlaubnis des Vermieters ausschließlich seinen PKW dort abstellen. Das Amtsgericht München hat in seiner rechtskräftigen Entscheidung vom 21.11.2012 (Az: 433 C 7448/12) ausgeführt, dass bereits die Duldung des Abstellens von Fahrrädern oder Fahrradanhängern als großzügige Ausdehnung der gesetzlichen Regelung anzusehen sei. Auf keinen Fall darf der Tiefgaragenstellplatz dazu verwendet werden, Kartons, Einrichtungsteile oder sonstige Gegenstände zu lagern.

Musikunterricht in Mietwohnung

Gibt ein Mieter in Ausübung seiner gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit regelmäßig Musikunterricht in den Räumen seiner ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, dies zu dulden.

Dies gilt umso mehr, wenn es wegen der Lautstärke des Musikunterrichts bereits zu einer unzumutbaren Störung des Hausfriedens gekommen ist.

15%-Grenze für Mieterhöhungen in München ab 15. Mai 2013

Wie bereits HIER berichtet, sieht die Mietrechtsreform unter anderem vor, dass die Miete bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren nun nicht mehr um 20%, sondern nur noch höchstens um 15% angehoben werden darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers gilt dies aber nicht generell. Vielmehr liegt es an den Bundesländern, zu entscheiden, ob und vor allem in welchen Regionen des jeweiligen Bundeslandes die neue Regelung gelten soll.

Die Einbauküchen-Falle

Häufig verfügen Mieter beim Umzug in eine neue Wohnung nicht über eine eigene Einbauküche. Besitzt die neue Mietwohnung bereits eine Einbauküche, stellt dies einen nicht zu unterschätzenden Kostenvorteil für den Mieter dar. Wird in den Mietvertrag lediglich aufgenommen, dass das Mietobjekt über eine EBK, also eine Einbauküche verfügt, so gilt diese im Rechtssinne als mit vermieteter Teil der Wohnung (für den der Mieter auch einen entsprechenden Anteil an der Gesamtmiete bezahlt), so dass auch auf die Einbauküche die Regeln über den Mietvertrag Anwendung finden.

Quadratmeter-Angaben im Mietvertrag

Fehlen in einem Mietvertrag konkrete Angaben zur Größe des Mietobjekts, so ist dies ein starkes Indiz dafür, dass der Vermieter darüber eben keine verbindlichen Angaben machen wollte. Auch wenn der Makler Quadratmeter-Angaben im Exposé gemacht hatte, stellen sich diese für den letztlich abgeschlossenen Mietvertrag als nicht verbindlich dar.

BGH: Geldersatz statt Schönheitsreparaturen setzt Durchführung von Umbaumaßnahmen voraus

In fast allen Mietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Was aber gilt, wenn der Vermieter ohnehin beabsichtigt, nach Auszug des Mieters grundlegende Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, so dass die Schönheitsreparaturen des Mieters keinen Sinn mehr machen würden?

Bürgschaft für Mietschulden

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.04.2013 haftet ein Bürge, der gegenüber dem Vermieter für die etwaigen Mietschulden des Mieters eine Bürgschaft übernommen hat, grundsätzlich in unbeschränkter Höhe. Insbesondere ist auf eine solche nach Abschluss des Mietvertrages übernommene Bürgschaftsverpflichtung nicht die betragsmäßige Beschränkung von drei Monatsmieten, die für die Mietsicherheit (Kaution) nach § 551 Abs. 1, 4 BGB gilt, anwendbar. Der Mieter befand sich in dem vom BGH zu entscheidenden Fall mit Mietzahlungen in Verzug, die den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt hätten.

Wohnungsschlüssel weg – wer kommt für den Schaden auf?

Verliert ein Mieter die Schlüssel zur Hauseingangs- oder Wohnungstüre, so kann dies ggf. sehr kostspielig für ihn werden. In der Regel gehören Schlüssel einer neueren oder modernisierten Wohnanlage einem Schließ- und Sicherheitskonzept an, bei dem alle Wohnungsschlüssel zugleich die Hauseingangstüre und die weiteren Türen zu den Versorgungs- und Nutzräumen wie Fahrradkeller, Wasch- und Trockenraum, Kellerräume etc. sperren. Nachschlüssel können ausschließlich mit einer Sicherheitskarte über die Hausverwaltung hergestellt werden.

Neue Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung

Beim Abschluss eines befristeten Mietvertrages, der nach der Mietrechtsreform hauptsächlich nur noch dann rechtlich gemäß § 575 BGB zulässig ist, sofern der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen späteren Eigenbedarf kennt und dem Mieter diesen Eigenbedarf vor Vertragsunterzeichnung auch mitteilt. Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages gibt es eine entsprechende gesetzliche Regelung nicht. Der Vermieter kann den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfrist grundsätzlich stets kündigen, sofern Eigenbedarf vorliegt. Allerdings mag der eine oder andere Mieter es für unangemessen und die Kündigung für unwirksam halten, sofern der Eigenbedarf relativ zeitnah nach Abschluss des Mietervertrages geltend gemacht wird. Schließlich hat der Mieter nicht selten im Vertrauen auf ein lange andauerndes Mietverhältnis in die neue Wohnung investiert und ggf. passende Möbel, eine maßgeschneiderte Küche, Bodenbeläge etc. gekauft.

Neues Urteil des BGH zur Tierhaltung in Mietwohnung

In einer aktuellen Entscheidung vom 20.03.2013 (VIII ZR 168/12) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Standardklausel eines Mietvertrages für ungültig erklärt, die die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell verboten hat. Ein solches Verbot, das ohne Ausnahme und ohne Rücksicht auf die divergierenden Interessenslagen der Mietvertragsparteien gelten soll, ist unwirksam. Der BGH stellte fest, dass ein generelles Verbot, Katzen und Hunde in der Wohnung zu halten, den Mieter unangemessen benachteiligen würde. In jedem Einzelfall müsse eine exakte Interessensabwägung stattfinden. Zudem beeinträchtige ein generelles Verbot der Haustierhaltung den Anspruch des Mieters auf ungestörte Gebrauchsgewährung des Mietobjekts.

BGH: Kündigung bereits bei Rückstand einer Monatsmiete möglich

Befindet sich der Mieter mit weniger als zwei, aber mehr als einer Monatsmiete in Zahlungsrückstand, so ist zwar eine fristlose Kündigung unwirksam, jedoch ist der Vermieter nach der Entscheidung des BGH (Urteil vom 10.10.2012, AZ: VIII ZR 107/12) zumindest berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Schließlich habe der Mieter seine vertragliche Hauptleistungspflicht – die Zahlung des Mietzinses – verletzt.

BGH: Stärkung von Vermieterrechten (hier Eigenbedarfskündigung)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Entscheidungen vom 9.5.2012 (BGH, VIII ZR 238/11) und vom 26.09.2012 (BGH, VIII ZR 330/11) die Rechtsposition der Vermieter hinsichtlich der Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung gestärkt. So hat der BGH entschieden, dass auch eine Eigenbedarfskündigung, bei der der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst zum Bewohnen, sondern zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit beansprucht, wirksam ist.

AG München: legal – illegal – scheißegal!

Auf diese kurze Formel könnte man die Entscheidung des Amtsgerichts München (Gz: 473 C 16960/12) bringen. Der Vermieter hatte gegenüber seinem Mieter aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses und Herausgabe der Wohneinheit einen fälligen Räumungsanspruch – einzig der Mieter scherte sich nicht und zog gleichwohl nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus.

Fristlose Kündigung wegen Rückstand mit angehobenen Nebenkosten

Einer Mieterhöhung muss der Mieter stets zustimmen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter den erhöhten Mietzins gerichtlich durchsetzen. Anders ist dies bei den Betriebskosten. Ergibt sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung, die gleichzeitig eine Erhöhung der künftigen monatlichen Vorauszahlung rechtfertigt, so kann der Vermieter diese Nebenkostenvorauszahlung entsprechend einseitig anheben.

BGH: Keine Mietminderung wegen baustellenbedingtem erhöhten Verkehrslärms

Der in der Anliegerstraße des Mietobjekts bei Vertragsabschluss üblicherweise vorherrschende Verkehrslärm berechtigt selbstverständlich nie zu einer Mietminderung. Er ist sozusagen unausgesprochenes Merkmal des Mietobjekts. Der BGH (Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12) hat nun entschieden, dass der Mieter auf einen etwa geringen Verkehrslärm jedoch keinen Rechtsanspruch hat für den Fall, dass sich der Straßenlärm - im entschiedenen Fall durch Baumaßnahmen in der unmittelbaren Nachbarschaft – zeitweise oder auch andauernd erhöht.

BGH: Mietforderungen nach Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, so wird das Mietverhältnis mit dem Ehepartner oder den Nachkommen oder den weiteren Familienangehörigen oder den in ständiger Lebenspartnerschaft lebenden Mitbewohnern fortgesetzt, sofern dieser Personenkreis nicht binnen einem Monat nach Kenntnis vom Tode des Mieters erklärt, dass eine Fortsetzung mit Ihnen nicht gewollt ist. Wird das Mietverhältnis insoweit nicht fortgesetzt, so wird es kraft Gesetz mit dem bzw. den Erben fortgesetzt.

AG München: Mängelanzeige des Mieters auch bei erneutem Mangel erforderlich

Hat der Vermieter einen vom Mieter gerügten Mangel am Mietobjekt (im entscheidenen Falle Schimmelbefall) durch Vornahme von Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß beseitigt und zeigt sich im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses erneut Schimmelbefall an den gleichen Stellen wieder, so hat der Mieter nur dann Anspruch auf Schadenersatz (z.B. wegen Räumungs- Umzugs- und Maklerkosten nach Kündigung), wenn er die neuerlich aufgetretenen Mängel erneut unverzüglich beim Vermieter angezeigt hat.

Bundesrat winkt neues Mietrecht durch

IN ImmoNews hatte bereits in seiner Ausgabe vom Oktober 2011 über die geplanten Änderungen des Mietrechts berichtet. Nun hat der Bundesrat am 01.02.2013 den Gesetzesentwurf passieren lassen. Manchen gehen die Bestimmungen zu Lasten der Mieter zu weit, andere hätten sich noch weitreichendere Regelungen, insbesondere in Bezug auf die Modalitäten der Zwangsräumung von Wohnraum gewünscht. Hier kurz die wichtigsten Änderungen:

Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten beim Zeitmietvertrag

Vor der letzten großen Schuldrechtsreform konnte der Vermieter noch ohne Angabe von Gründen mit dem Mieter einen Zeitmietvertrag schließen, wobei der Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Zeit automatisch endete, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedurfte. Zwar hatte der Mieter gewisse Möglichkeiten, bis kurz vor Ablauf der Befristung eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen, wobei allerdings besondere Voraussetzungen hierfür vorliegen mussten. Diese Zeiten freien Gestaltungsspielraums für Vermieter sind zwar längst vorbei, jedoch immer noch nicht allgemein bekannt.

Mieterhöhung - Schweigen ist nicht immer Gold

Bei der Mieterhöhung steckt der Teufel oft im Detail. Ist es schon nicht völlig trivial, ein rechtswirksames Mieterhöhungsverlangen zu formulieren, so ist es damit noch lange nicht getan. Der Mieter hat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zwei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Tut er dies nicht, so ist der Vermieter gezwungen, die Mieterhöhung auf gerichtlichem Wege durchzusetzen. Das Landgericht Stuttgart (Urteil vom 26.10.2011, AZ 132 S 41/11) hat hierzu entschieden, dass auch dann nicht von einer Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ausgegangen werden kann, wenn der Mieter zum Mieterhöhungsverlangen schweigt, sich aber die höhere Miete in der Folge über Monate hinweg unwidersprochen von seinem Konto einziehen lässt.

Duldungspflicht des Mieters bei Einbau von Funkablesegeräten

Moderne Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser funktionieren heutzutage per Funk. Dabei können die jeweiligen Verbrauchswerte zum Abrechnungsstichtag durch das Versorgungsunternehmen zu Abrechnungszwecken funkbasiert mit einer Fernabfrage beim Verbraucher abgerufen werden. Das lästige Ablesen durch einen Mitarbeiter des Versorgers entfällt. Gegen die Umrüstung auf funkbasierte Zähler kann sich ein Mieter nicht erfolgreich wehren. Er hat die Entscheidung des Vermieters, auf moderne Abrechnungssysteme, die funkbasiert arbeiten, zu dulden. Dies stellte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28.09.2011 (AZ VIII ZR 326/10) ausdrücklich fest. Der Anspruch des Vermieters, ungeachtet der Einwilligung seines Mieters moderne Zähler einzubauen, basiert auf § 4 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz der Heizkostenverordnung, der, wie die Entscheidung feststellt, nicht nur für die Erstausstattung, sondern auch für Bestandsimmobilien bei laufender Erhaltung und Modernisierung gilt.

Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft?

Grundsätzlich kommt eine Minderung der Miete nur in Betracht, wenn die Mietwohnung selbst mangelhaft ist, das heißt, die Heizung nicht funktioniert, das Dach undicht oder der Keller feucht und schimmlig ist, etc. Anders verhält es sich, wenn negative Einflüsse, wie Baulärm, Erschütterungen, Einwirkungen durch Staub und Schmutz – ohne dass der Vermieter verantwortlich ist oder diesen Zustand beeinflussen könnte – auf das Mietobjekt einwirken. In diesen Fällen, in denen nachbarschaftlicher Baulärm oder sonstige durch den Bau bedingte störende Einflüsse auf das Mietobjekt wirken, kommt es in erster Linie darauf an, ob der Mieter bei Einzug bereits damit rechnen konnte oder musste, dass in seiner unmittelbaren Nachbarschaft zu einem späteren Zeitpunkt gebaut werden würde. Dies ist immer dann anzunehmen, wenn in innerstädtischen Lagen sich neben dem Mietobjekt zum Beispiel eine Baulücke auftut oder ein Gebäude steht, bei dem bei vernünftiger Betrachtung zu erwarten ist, dass es in absehbarer Zeit abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird.

Voraussetzungen für eine wirksame Verwertungskündigung

In Deutschland gibt es immer mehr Mehrfamilienhäuser, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts gebaut und zwischenzeitlich mehrfach vererbt wurden. Die jetzigen Erben haben häufig das Problem, dass einer angemessenen Verwertung - also im Zweifel ein Abriss mit anschließendem Neubau oder aber auch nur die Veräußerung zu einem einigermaßen marktgerechten Verkaufserlös - langfristige Mietverträge mit häufig niedrigen Mieten entgegenstehen. Richtig ist sicherlich, dass der Gesetzgeber versucht, ungebremsten Grundstückspekulationen zu Lasten der Mieter entgegen zu wirken.

Vorsicht bei Absicherung der Mieterbonität: Kein Anspruch gegen formalen Mieter

Nicht jeder, der einen Mietvertrag abschließt oder als weitere Vertragspartei unterzeichnet, haftet auch für die Verpflichtungen aus diesem Vertrag. Dies zeigt die Entscheidung des Landgerichts Lübeck vom 25.03.2010. Der Vermieter verlangte von den Eltern ihres sich noch in Ausbildung befindlichen Sohnes, der ein kleines 1-Zimmer-Appartement anmieten wollte, dass sie zusätzlich als Mieter den Vertag unterzeichnen. Dies haben die Eltern auch getan, damit der Mietvertrag geschlossen werden konnte. Im weiteren Verlauf blieb der Sohn die Miete schuldig, so dass sich der Vermieter wegen der ausstehenden Mieten und weiterer mitvertraglicher Ansprüche, die im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses angefallen waren, an die Eltern wandte. Das Landgericht Lübeck lehnte allerdings Zahlungsansprüche des Vermieters gegen die Eltern ab. Die Eltern wollten nach einvernehmlichen Willen der Vertragsparteien gar nicht Mieter und tatsächliche Nutzer des Mietobjekts sein. Hierzu eignete sich das 1-Zimmer-Appartement auch gar nicht. Der Vermieter wollte insoweit auch gar nicht an die Eltern leisten. Die Eltern wurden vom Gericht lediglich als formale Mieter angesehen, damit fehlte den Eltern aber die Eigenschaft als Mietvertragspartei im Rechtssinne, so dass mietvertragliche Ansprüche nicht gegeben sind.

Mieter können insolvenzfestes Mietkautionskonto verlangen

Mit Urteil vom 13.10.2010 hat der Bundesgerichtshof in einem grundsätzlichen Urteil entschieden, dass ein Mieter erst dann die vertraglich vereinbarte Mietkaution an den Vermieter zahlen muss, wenn ihm dieser ein insolvenzsicheres Kautionskonto mitgeteilt hat. Kennzeichnend für die Insolvenzsicherheit des Kautionskontos ist, dass es gesondert und getrennt vom Vermögen des Vermieters eröffnet wird und im Verwendungszweck ‚Kaution’ unter Nennung des Namens des Mieters eingetragen wird. Der Mieter ist in den Kontoeröffnungsunterlagen bei der Bank als ‚wirtschaftlich Berechtigter’ zu hinterlegen.

Ihre Immobilie anbieten

Was sollten Sie als Eigentümer beim Haus-/Wohnungsverkauf grundsätzlich beachten?

Verkehrswertermittlung  -  das Wichtigste gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses

  • unter Wert verkaufen bedeutet Geld verschenken
  • zu teuer anbieten bedeutet zu lange Vermarktungszeiten, in denen das Objekt langsam „verbrennt“ und letztlich deutlich unter dem erzielbaren Bestpreis verkauft werden muss.

Zielgruppe identifizieren

  • In welcher Lage und in welchem Zustand befindet sich Ihr Objekt?
  • Ist das Objekt kinderfreundlich oder behindertengerecht?
  • Bietet die Infrastruktur Kindergärten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, gute MVG-Anbindung?
  • Daraus ergibt sich eine Käufer-Zielgruppe, für die die Insertion und sonstige Bewerbungsmaßnahmen ausgerichtet sein sollten. Die Bewerbung für eine Familie mit drei Kindern sieht anders aus als für ein älteres, kinderloses Ehepaar.     

Unterlagen zusammenstellen

Kaufinteressenten möchten vollständige Unterlagen vorgelegt bekommen. Da kommt ganz schön was zusammen. Aktueller Grundbuchauszug; ehemalige Baugenehmigung; Baubeschreibung; Protokolle, Jahresabrechnungen, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung etc. bei WEG. Insbesondere der Energieausweis muss ggf. sogar noch während der Insertion erstellt werden, sonst droht Bußgeld seit 01.05.2015!

Objekt anbieten

Ohne ein elektronisches Exposé mit wenigstens 1-2 Fotos, einem Grundrissplan, den Eckdaten mit Angaben zur Energieeffizienz und der Preisgabe Ihres Namens und Ihrer Kontaktdaten geht heutzutage natürlich nichts.

Objektbesichtigung

Nicht selten melden sich entweder ganze Heerscharen von Interessenten, die dann schwer zu organisieren sind oder es finden sich nur tröpfchenweise einzelne Interessenten, die den Termin dann kurzfristig 5 Minuten vor Beginn der Besichtigung per email absagen – zu einer Zeit, zu der Sie längst von zu Hause losgefahren sind und bereits vor Ort warten oder andere Termine für die Besichtigung verschoben haben. Das ist dann ärgerlich.

Warum lohnt es sich, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen?

Marktkenntnis
Ihr qualifizierter Makler beobachtet den lokalen Immobilienmarkt seit Jahren und entwickelt dabei ein untrügliches Gespür für den Wert Ihrer Immobilie – zusammen mit einer seriösen Objektbewertung eine unschlagbare Kombination!


Wertermittlung Ihrer Immobilie

Nein, es genügt nicht, die inserierten Preise ähnlicher Objekte in ImmoScout24 zu vergleichen! Zwei Straßen weiter – und die Lage ist gegebenenfalls völlig anders zu bewerten. Baujahr, Grundriss, Zimmeraufteilung, Ausstattung, Erhaltungszustand, Haustechnik, Grundstücksgröße, Realteilung oder WEG – die Wertermittlung gehört in Profihände!


Unterlagen, Energieausweis, Grundriss, Objektfotos, Exposé, Inserate, u.s.w.  - sehr viel Arbeit, die Sie in die routinierten Hände eines Spezialisten legen sollten.

Eingehende Interessentenanrufe

auch an Sonn- und Feiertagen und oft noch um 22:00 Uhr oder bereits um 06:30 Uhr;
Ziehen Sie die Reißleine und bleiben Sie durch Einschaltung eines Maklers so lange wie möglich ungestört und auf Wunsch auch anonym!


Besichtigungen

nicht immer leicht für den Eigentümer, der keine Erfahrung mit vielen unterschiedlichen Charakteren und Personengruppen hat, die ungeniert durch sein Haus ziehen, jeden Schalter drücken und selbst vor dem Bilderrahmen des Familienfotos nicht Halt machen – ein guter Makler führt die Termine für Sie elegant, selbstsicher und souverän durch.

Video: „Ich dachte, es geht halt auch so“


Kaufpreisverhandlungen

Ein ungeschriebenes Gesetz besagt, dass sich ein Anwalt nie selbst verteidigen sollte!
Gleiches gilt sinngemäß für den Immobilien-Eigentümer, der beim Verhandeln über Vertragsdetails und Kaufpreis in eigener Sache, zumindest ohne sachkundige Unterstützung, nur verlieren kann, weil er zu stark emotional gebunden ist.

Eigentlich unverständlich, warum es immer noch Eigentümer gibt, die ihre Immobilie selbst verkaufen.

Sie lassen Ihre Haare doch auch vom Friseur schneiden, oder?

Warum Sie sich für die Premium Vermarktung durch ProEigentum Immobilien entscheiden sollten?

  • Beschaffung von Grundbuchauszügen, Bauakten, etc.
  • Detaillierte Klärung des Baurechts bei Grundstücken
  • gestaltete Grundrisse in 2D und 3D
  • animierte 3D-Darstellung möglicher Baukörper durch Architekt
  • Fotos durch Berufsfotograf
  • Homestaging (Möblierung während der Vermarktungsphase)
  • Objekt-Video
  • Einzelbesichtigungstermine oder
  • Open House Event mit Bieterverfahren (auf Wunsch mit Catering)
  • rechtliche Begleitung durch Unternehmensanwalt in allen Phasen
  • Finanzierungsprüfung (Eigenkapital und Fremdfinanzierungsmittel)
  • Notartermin – Vorbereitung und Begleitung
  • Objektübergabe mit Übergabeprotokoll und einem Glas Champagner
  • Wohngeldsplitting, Mitteilung an Einwohnermeldeamt,
  • Meldung des Besitzübergangs an Hausverwaltung bei WEG

Lassen Sie sich in einem persönlichen Gespräch von uns beraten und eine für Ihre Immobilie maßgeschneiderte Vermarktung besprechen!

Es liegt an Ihnen!